[내집나우 Lab] AI 임장노트 #11 — 마곡엠밸리: 같은 날 계약된 같은 84㎡가 5억 6천만원 차이났다

한 줄 요약

■ 한 장 요약 2026년 1월 21일, 마곡동에서 두 건의 계약서가 같은 날 쓰였습니다. · 마곡엠밸리 7단지 전용 84.95㎡ 8층 — 19억 8,500만원 · 마곡엠밸리 1단지 전용 84.92㎡ 4층 — 14억 2,500만원 두 단지는 모두 2014년 6월 준공, 모두 서울주택도시공사(SH)가 공급한 같은 '엠밸리' 브랜드, 같은 마곡동, 거의 같은 전용면적입니다. 그런데 5억 6,000만원(+39.3%) 차이가 났습니다. 이 차이를 만든 건 연식도 브랜드도 평형도 아니었습니다. 단지 번호 하나였습니다. ■ 결론 3줄 1. 마곡엠밸리는 하나의 단지가 아니라 1~15단지가 흩어진 15개 단지의 묶음입니다. 같은 84㎡ 평단가가 7단지 7,725만원/평 → 1단지 5,547만원/평으로 39.3% 벌어집니다. "마곡엠밸리 시세"라는 단일 숫자는 존재하지 않습니다. 2. 서열을 가른 건 역(驛)입니다. 최상위 7단지는 마곡나루역(9호선 급행 + 공항철도) 최근접이고 LG사이언스파크 배후입니다. 최하위 1단지는 신방화역(9호선 단일)에 237세대·4개동입니다. 3. 전세 중위값을 그대로 쓰면 안 됩니다. SH 장기전세(시프트)가 섞여 14단지 84㎡ 전세 중위가 2.60억으로 찍힙니다. 시장 전세는 8.10억입니다. ■ 전용 84㎡ 단지별 실거래 (2026년, 단위 억원 · 평단가는 최고 기준) 7단지 19.60~19.85 7,725만원/평 (2014.06 · 1,004세대 · 마곡나루역) 6단지 16.40~17.65 6,865만원/평 (2014.06 · 1,466세대 · 신방화역) 14단지 16.00~17.60 6,855만원/평 (2014.05 · 1,270세대 · 마곡역) 9단지 17.40~17.50 6,818만원/평 (2021 · 마곡나루역 권역) 12단지 17.00 6,621만원/평 (2016) 15단지 16.40~16.90 6,582만원/평 (2014.05 · 1,171세대 · 마곡역) 8단지 15.60~16.80 6,542만원/평 (2016) 5단지 13.70~16.00 6,229만원/평 (2014.06 · 439세대 · 신방화역) ※최저는 1층 4단지 15.80 6,156만원/평 (2014.06 · 420세대) 2단지 15.20 5,920만원/평 (2014.06 · 408세대 · 신방화역) 1단지 14.25~14.33 5,581만원/평 (2014.06 · 237세대 · 신방화역) ■ 역세권이 서열을 만들었다 마곡나루역(9호선 급행 + 공항철도) — 7단지·9단지 — 7,725~6,818만원/평 마곡역(5호선) — 14단지·15단지 — 6,855~6,582만원/평 신방화역(9호선 단일) — 1~6단지 — 6,865~5,581만원/평 서열의 상단은 환승 가능한 역에, 하단은 9호선 단일역에 몰려 있습니다. 1단지는 여기에 237세대·4개동이라는 규모 불리까지 겹칩니다. 7단지 프리미엄은 역 하나로 다 설명되지 않습니다 — LG사이언스파크 배후 입지(LG전자·디스플레이·화학 R&D 인력 집중)와 마곡나루역 일대 업무지구 접근성이 직주근접 수요를 만듭니다. 다만 이 프리미엄의 크기(+39%)가 적정한지는 이 노트가 판정하지 않습니다. ■ 통합 거래량 (엠밸리 1~15단지 합산, 매매) 1월 16 · 2월 11 · 3월 5 · 4월 9 · 5월 15 · 6월 5 · 7월 0건 ※ 7월 0건은 신고 지연에 따른 부분 월입니다(적재 기준 2026-07-31, 6월 최종 계약일 6/23). 거래 절벽으로 읽으면 안 됩니다. ■ 이번 회차 최대 발견 — 전세 중위값의 함정 SH 장기전세(시프트) 계약이 실거래 데이터에 섞이면서 전세 중위값이 시장가의 3분의 1까지 내려갑니다. 14단지 84㎡ 전세 중위 2.60억(35건) vs 시장 전세 8.10억 15단지 4.34억(21건) vs 9.00억 / 6단지 4.58억(16건) vs 8.80억 / 7단지 5.26억(12건) vs 9.10억 이 상태로 전세가율·갭을 계산하면 완전히 틀린 숫자가 나옵니다. 마곡뿐 아니라 SH·LH 공급 단지 전반에 해당합니다. 이 노트는 전부 시장 전세(최고가) 기준으로 계산했습니다. ■ 전세가율과 갭 (시장 전세 기준) 1단지 56.1%(갭 6.25억) / 15단지 54.9%(7.40억) / 8단지 51.8%(8.10억) / 9단지 51.4%(8.50억) / 6단지 49.9%(8.85억) / 14단지 46.0%(9.50억) / 7단지 45.8%(10.75억) 전세가율은 비싼 단지일수록 낮습니다. 매매가 격차(+39.3%)에 비해 전세 격차는 훨씬 작습니다(9.10억 vs 8.00억, +13.8%). 전세는 "지금 살기의 값"이고 매매는 "미래 기대까지 포함한 값"입니다. 실거주 효용 차이는 14% 수준인데 매매가 차이는 39% — 7단지 프리미엄의 상당 부분은 실거주 편익이 아니라 기대값입니다. ※ 단 토허구역이라 이 갭은 실현할 수 없습니다. 참고 지표입니다. ■ 언론이 놓친 최고가 2026년 상반기 보도에서 마곡 국평 최고가로 인용된 것은 7단지 19억 6,000만원(2026-04-27, 9층)입니다. 실제 적재 데이터에서 확인되는 최고가는 19억 8,500만원(2026-01-21, 8층)으로, 3개월 앞선 1월에 이미 더 높은 가격이 나왔습니다. 두 거래 모두 RTMS 적재분에서 확인되나 취소·정정 가능성은 남아 있어 교차 확인 대상입니다. ■ 행동 기준가 (실거래 밴드이지 목표가 아님) 7단지 84.95㎡ — 적극 검토 19.00억 이하 / 신중 19.85억 초과 6·14단지 — 적극 검토 17.00억 이하 / 신중 17.65억 초과 9단지 — 적극 검토 17.00억 이하 / 신중 17.50억 초과 1단지 — 적극 검토 14.00억 이하 / 신중 14.33억 초과 ■ 거시·정책 기준금리 2.75%(2026-07-16 인상, 3년 6개월 만, 한은은 인상 기조 지속 시사). 서울 아파트 주간 +0.26%로 77주 연속 상승. 강서구 1~7월 누적 +8.78%로 서울 25개 자치구 중 3위(1위 성북 10.31%, 2위 구로 8.80%)이며 상위 10곳이 전부 비강남권입니다. 토지거래허가구역 — 서울 전역(2025년 10·15 대책). 허가 후 4개월 내 입주 + 2년 실거주. 갭투자 불가. 종부세 — 1주택 시가 20억까지 비과세. 7단지 19.85억은 경계선 바로 아래이고 나머지 단지는 전부 여유 구간입니다. 대출 — 7단지는 15억 초과 구간이라 규제 강도가 중저가 지역과 다릅니다. ■ 호재로 계산하지 마세요 — "마곡은 호재가 많다" 마곡지구는 이미 상당 부분 준공·가동된 지역입니다. 아직 남은 개별 사업이 있더라도, 그것이 내가 보는 그 단지의 도보권에 닿는지를 확인하지 않은 채 "마곡은 호재가 많다"로 매수 근거를 삼으면 안 됩니다. 7단지와 1단지의 39% 격차가 그 증거입니다 — 같은 지구 안에서도 호재의 수혜는 균등하지 않습니다. ■ 임장 체크 6 ① 몇 단지인지부터 특정하라 — 같은 84㎡가 5.6억 차이입니다 ② 해당 단지에서 해당 역까지 실도보 측정 — 마곡은 블록이 커서 지도와 체감이 다릅니다 ③ 임대(장기전세) 세대 비율 — 관리사무소에서 분양/임대 비율과 동 배치 확인 ④ 7단지 19.85억(1/21)·19.60억(4/27) 두 거래의 정상 여부 교차 확인 ⑤ 배정 초·중학교 — 강서구청·학교에 직접 확인. 한 블록 차이로 갈립니다 ⑥ 20억 종부세 경계선 — 중개사가 이 선을 아는지 들어보세요 ■ 검증 가능한 가설 H-011 (판정 기한 2027-01-15) 2026년 12월 31일까지 신고되는 마곡엠밸리 7단지 전용 84㎡대 매매 실거래 중 20억원 이상인 거래는 나오지 않는다. 부가설: 같은 기간 7단지와 1단지의 84㎡ 평단가 격차는 30% 이상을 유지한다. 20억은 1주택 종부세 경계선입니다. 이 선이 실제로 저항선으로 작동하는지를 봅니다. 넘으면 가설은 틀린 것이고, 틀리면 틀렸다고 씁니다. ■ 확인 불가로 남긴 것 · 거주자 후기 원문 — 호갱노노·집품 접근이 403으로 차단. 읽지 못한 후기는 요약하지 않습니다 · 단지별 배정 학구 — 강서구청·학교 직접 확인 필요 · 8~13단지 세대수·준공 제원 · 단지별 임대(장기전세) 세대 비율 ■ 출처 국토교통부 실거래가(RTMS) 적재분 자체 집계(기준 2026-07-31, 취소 건 제외) / 한국은행 2026-07-16 기준금리 결정 / 한국부동산원 주간 아파트가격동향 2026년 8월 1주 / 헤럴드경제·매일경제·아시아경제·연합뉴스 / 단지 제원은 공개 백과 자료 ※ 실거래는 취소·정정될 수 있습니다. 이 노트는 투자 권유가 아닙니다. 첨부 이미지는 전부 데이터 분석 카드이며 현장 사진이 아닙니다.

항목 점수

현장 사진 12장