데이터 방법론

국토교통부 실거래가 공개시스템(공공데이터포털)의 아파트 매매·전월세 신고 자료를 사용합니다. 부동산 포털의 호가나 추정치가 아니라, 실제로 신고된 계약만 집계합니다.

전국 시군구를 주기적으로 순회하며 수집하고, 모든 화면의 수치에는 기준월을 함께 표기합니다.

계약 후 해제 신고된 거래는 시세 평균에서 제외합니다. 해제분을 섞으면 단지 평균가가 실제와 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 실측 검증에서 해제거래를 포함하면 일부 단지의 평균가가 20% 이상 왜곡되는 것을 확인하고 전면 제외로 정했습니다.

해제됐다는 사실 자체도 데이터이므로 원본 기록은 보존하되, "이 단지가 얼마에 거래됐나"를 답하는 화면에는 넣지 않습니다.

실거래 신고 기한은 계약 후 30일입니다. 따라서 이번 달과 직전 달 수치는 아직 신고되지 않은 계약만큼 실제보다 적게 집계되며, 시간이 지나면서 채워집니다.

거래량 차트에서는 이번 달을 다른 색으로 구분하고, 추세 계산(시장 온도)에서는 신고가 완결되지 않은 달을 제외합니다.

지역 평균은 해당 시군구의 기간 내 실거래를 단순 평균한 값입니다. 면적·타입을 구분하지 않은 평균이므로, 같은 지역이라도 어떤 평형이 많이 거래됐는지에 따라 체감과 다를 수 있습니다.

그래서 단지 화면에서는 면적대별 시세를 따로 보여 주며, 평균과 함께 거래 건수를 항상 표기합니다. 3건짜리 평균과 300건짜리 평균은 신뢰도가 다르기 때문입니다.

내집나우 고유 지표로, 지역 시장의 가격·거래 활동을 0~100으로 요약합니다. 50이 중립입니다.

계산: 50점 기준에 ① 매매가격지수 모멘텀(최근 3개월 평균 변동률, 월 ±1%를 ±25점으로 환산)과 ② 거래량 추이(신고 완결월 기준 최근 구간 대비 직전 구간 증감, ±50%를 ±25점으로 환산)를 더합니다. 거래량 완결월이 4개 미만이면 지수 모멘텀만 반영하며, 화면에 그 사실을 표시합니다.

시장 온도는 매수·매도 추천이 아니라 시장 상태의 서술이며, 계산에 쓰인 실측 입력값을 항상 함께 보여 줍니다.

다요인 분석은 AI가 만든 판단이 아니라 정해진 규칙으로 계산하는 값입니다(현재 공식 v2). 단지 화면, 임장노트 결과, AI 분석 도구가 같은 계산식으로 아래 8가지 요인을 봅니다. AI 분석 도구는 이 결과를 확정 사실로 받아 서술에만 쓰고, 숫자를 고치거나 새로 만들지 않습니다.

요인마다 −2(내림 쪽)~+2(오름 쪽) 점수를 매기고, 가중 평균(심리·거래량·1년 추이·단기 추세 1, 매물·공급·금리 0.8, 뉴스·관심도 0.6 — 표본이 작으면 절반)에 22.5를 곱해 50에 더합니다(0~100, 5~95로 제한). 50이 중립입니다. 점수가 있는 요인이 3개 미만이면 종합 점수를 내지 않고 "자료 부족"으로 적습니다. 요인 점수가 ±0.5 이상이면 "오름 쪽·내림 쪽"(끌어올림·누름 요인), ±1 이상이면 "강함"으로 적습니다.

값이 없는 요인(자료 없음), 불러오지 못한 요인(불러오기 실패), 표본이 너무 작은 요인(표본 적음)은 0점(중립)으로 세지 않고 계산에서 뺍니다. 화면의 "반영 n/8"은 점수가 있는 요인 수이며, 빠진 요인은 까닭과 함께 적습니다.

매물 수는 모으는 원천이 없어(포털 매물 자료는 이용 허락이 필요) 기사 제목의 매물 증가·감소 단서로 대신하고, 화면에 그 사실을 적습니다. 임장노트의 기록 점수는 시장 점수에 섞지 않고 "현장" 값으로 옆에 따로 보여 줍니다. 시장 신호는 가격·수요가 어느 쪽으로 기우는지에 대한 서술이며 매수·매도 추천이 아닙니다.

심리

한국부동산원 주간 매수우위지수(지역, 없으면 시도)와 한국은행 주택가격전망 CSI. 둘 다 100이 균형입니다. 매수우위는 100에서 7.5마다 1점, CSI는 12.5마다 1점이며 둘 다 있으면 평균합니다.

뉴스

최근 60일 동안 내집나우가 모은 지역 기사 제목의 오름·내림 낱말 수(내집나우가 자동으로 쓴 글 제외). 점수는 2 × (오름 − 내림) ÷ 방향 낱말 수(최소 3)입니다. 방향 낱말이 있는 제목이 없으면 0점이 아니라 미반영이고, 기사가 3건 미만이면 가중치 절반입니다.

관심도

지역 기사 최근 30일과 직전 30일 건수의 변화(합 3건 이상 · ±1.5 상한)와, 단지 화면이면 내집나우 단지 조회 최근 30일과 직전 30일의 변화(동의한 방문 표본 · 합 10회 이상 · ±1 상한)를 평균합니다. 둘 다 표본이 모자라면 미반영, 일부를 불러오지 못하면 "불러오기 실패"로 적습니다.

거래량

국토교통부 실거래 신고 건수(지역 아파트 매매). 신고 기한(30일)이 남은 이번 달과 지난달을 뺀 최근 3개월 합을 1년 전 같은 3개월(없으면 직전 3개월)과 비교해 25% 변화마다 1점입니다. 두 구간 합이 30건 미만이면 가중치 절반입니다.

1년 추이

한국부동산원 월간 아파트 매매지수의 1년 변화율, 5%마다 1점. 그 사이 한 달에 ±5% 넘게 튄 달(지수 기준 변경 흔적)이 있으면 비교하지 않습니다.

단기 추세

한국부동산원 주간 아파트 매매지수의 최근 3주 평균 변동률, 주 0.08%마다 1점. 주간 지수가 없으면 월간 한 달 변동률(0.5%마다 1점 · 가중치 절반)로 대신합니다.

매물·공급

입주 예정 물량 ÷ 지역 세대수(0% → +1 · 1.5% → 0 · 3% → −1 · 4.5% 이상 → −2). 세대수가 없으면 연 환산 입주 ÷ 연 매매 신고(20% → +1 · 50% → 0 · 80% → −1)를 잣대로 씁니다. 기사 제목의 매물 늘어남·줄어듦 단서를 함께 평균합니다. 입주 예정 자료가 없거나, 0세대(공공데이터 미반영과 구분 불가)이거나, 잣대가 없으면 기사 단서만으로 점수를 매기지 않습니다(미반영).

금리

예금은행 대출금리 4.5%를 0으로, 1%p 낮을 때마다 +1(최대 +1) · 높을 때마다 −1. 대출금리가 없으면 기준금리 3%를 0으로 봅니다. 한국은행 금리수준전망 CSI가 100보다 높으면(오를 거라는 응답이 많음) 최대 −0.5, 낮으면 최대 +0.5를 더합니다.

없는 데이터는 비워 둡니다. 실거래가 없는 단지에 추정 시세를 만들지 않고, 좌표가 확인되지 않은 지역을 지도에 임의로 찍지 않으며, 데이터가 부족하면 화면에 "아직 없다"고 적습니다.

AI 기능(에이전트·요약)도 같은 원칙을 따릅니다. 답변의 모든 수치는 DB 조회 결과에서만 인용하고, 조회한 데이터 목록을 답변과 함께 표시합니다.