HUG '전월세 안심신탁' 이달 말 출시…보증금 맡기면 집주인에 연 4~5% 지급

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 전세를 원하는 임차인과 월세 수익을 원하는 임대인을 공적기구가 이어주는 '전월세 안심신탁'을 이달 말 출시하며, 개인 간 사금융으로 운영돼 온 전세를 제도권으로 끌어들이는 첫 시도에 나선다. 구조는 HUG와 임대인, 임차인이 3자 계약을 맺고 임차인이 보증금을 HUG에 예치하면 HUG가 이를 운용해 임대인에게 매달 월세에 해당하는 수익을 지급하고, 계약이 끝나면 임차인에게 보증금을 직접 돌려주는 방식이다. 배경에는 가파른 월세화가 있는데, 국토부 주택통계 기준 1~7월 전국 월세거래 비중은 68.3%로 1년 전 61.8%보다 6.5%포인트 높아졌다.

비아파트 월세 비중은 2024년 69.5%에서 지난해 75.6%, 올해 80.4%까지 뛰었고 아파트도 52.4%로 절반을 넘어섰다. 임차인에게는 임대인이 보증금을 쥐고 있지 않아 갭투자 전용이나 반환 불능 위험이 원천 차단된다는 점이 가장 큰 이점이다. HUG는 보증금 1000만원·월세 74만원 빌라가 전세 2억원 매물로 전환되는 사례를 들어, 세입자가 1억6000만원을 연 3.97%로 빌리면 이자가 월 53만원이어서 월세보다 20만원가량 저렴하다고 설명했다.

전세금반환보증과 전세대출보증에 따로 가입할 필요가 없어 보증료 부담도 함께 줄어든다. 관건은 집주인의 참여로, HUG는 연 4~5% 수익을 제시했지만 수익률은 아직 확정되지 않았고 재원은 HUG가 원리금을 전액 보증하는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 투입돼 사실상 확정이자에 가깝다는 설명이다. 임대인에게는 월세 미납 위험 차단, 공실 발생 시 최대 2개월 월 수익 보장, 근저당이 설정된 주택의 임차인 모집 지원, 등록임대사업자 보증가입 의무 면제 등이 함께 제시됐다.

주택연금 이용자가 비수도권으로 이주해 가입하면 실거주 요건을 면제받아 월세 수입과 주택연금을 동시에 받을 수 있는 길도 열린다. 최인호 HUG 사장은 주택임대소득 분리과세 세율을 현행 14%보다 낮춰 한 자릿수로 조정하고 공제 한도를 높이는 방안을 관계부처와 협의 중이라고 밝혔다. 정부는 안심신탁으로 조성된 보증금을 주택공급 활성화 펀드 재원으로 활용해 공급 확대와 임차인 보호를 동시에 겨냥한다는 구상이다. 다만 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 취지에는 공감하면서도 금리가 오르는 국면에서 4%대 수익률로는 임대인의 참여 유인을 만들기 어려워 보인다고 지적했다.