공매 물건 보는 법 — 온비드 입문

경매는 법원이, 공매는 주로 캠코(온비드)가 진행합니다. 공매는 온라인 입찰이 기본이고 회차별로 가격이 내려가는(체감) 구조가 명확합니다.

중요한 차이: 압류재산 공매에는 경매의 인도명령 같은 강력한 명도 수단이 없어, 점유자 명도는 별도 소송이 필요할 수 있습니다. 낙찰가가 싸 보여도 명도 난이도·비용까지 계산해야 합니다.

감정가와 최저입찰가의 관계: 유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다. '감정가 대비 60%'가 싼지 여부는 감정 시점의 시세와 지금 시세를 비교해야 알 수 있습니다 — 감정가는 계약 몇 달 전 값일 수 있습니다.

배분요구·임차인 현황·권리 신고 내역으로 인수해야 할 권리(선순위 임차인 보증금 등)가 있는지 확인합니다. 인수 권리가 있으면 낙찰가에 그 금액을 더해 계산해야 합니다.

같은 단지의 최근 실거래와 반드시 비교하세요 — 공매의 이득은 '실거래 대비 얼마 싸게'로만 계산됩니다.

현장을 반드시 봅니다(점유 상태·관리비 체납 여부는 서류에 다 안 나옵니다). 관리사무소에서 체납 관리비를 확인하는 것이 정석입니다.

권리분석이 손에 익지 않았다면 첫 입찰 전에 전문가 검토를 받는 것이 수업료가 쌉니다.