단계별 상세 · 이 단계에서 확인할 것

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   정비구역 지정사업의 출발점 · 지정까지 수년 소요되기도

   지자체 기본계획·정비계획 수립 → 구역 지정·고시 · 정비사업 공식 시작

   유의점 구역 지정 ≠ 사업 확정 · 일몰제 해제·장기 지연 가능 · 불확실성 최대 구간

   이 단계에서 확인할 것

   • 정비계획 수립·고시 여부 (정비예정구역 vs 정비구역 구분)
   • 일몰제(정비구역 해제) 요건·기한에 걸려 있지 않은지
   • 재개발/재건축·존치 등 개발 방향과 용적률 계획
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   조합설립추진위원회조합 설립 준비 단계

   토지등소유자 과반수 동의 → 추진위 구성·승인 · 정비업체·설계자 선정 · 조합 설립 준비

   유의점 추진위 ≠ 정식 조합 · 운영·회계 투명성 · 동의율 확보 여부 = 속도 차이

   이 단계에서 확인할 것

   • 추진위 구성 승인 여부와 대표성
   • 조합설립 동의율 진척 상황
   • 정비업체·설계자 계약 조건과 추진위 회계 공개 여부
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   조합설립인가사업 주체(조합) 성립

   법정 동의요건 충족(재건축 동별·전체 구분소유자·토지 면적 · 재개발 토지등소유자 3/4 이상) → 조합 설립 인가 · 사업 주체 성립

   유의점 매수 시 최대 주의 구간 · 투기과열지구 조합설립인가 후 양수 = 조합원 지위 양도 제한 → 현금청산 가능 · 매수 전 지위 승계 가능 여부 확인

   이 단계에서 확인할 것

   • 조합설립인가일과 조합 정관·조합원 명부
   • 투기과열지구 지정 여부 → 조합원 지위 양도 제한/예외 요건
   • 매수 시 조합원 자격 승계 가능한지, 현금청산 대상은 아닌지
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   사업시행인가사업 내용 확정 · 본궤도 진입

   건축계획·세대수·평형 확정 → 인가 · 종전자산 감정평가 기준시점 = 권리 산정 뼈대

   유의점 세대수·평형 확정 · 종전자산 평가·비례율 이후 변동 가능 · 설계 변경·조합 내부 갈등 = 일정 위험

   이 단계에서 확인할 것

   • 사업시행인가일과 확정된 건축계획(세대수·평형)
   • 종전자산 감정평가 기준시점과 추정 비례율
   • 임대주택 비율·정비사업비 추정과 분담금 개략치
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   관리처분계획인가분담금·권리 배분 확정 → 이주 개시

   분양 평형·분담금·비례율·권리가액 확정 · 인가 후 이주·철거 개시

   유의점 이주비·분담금 실제 규모 확정 시점 · 비례율 하락 = 추가분담금 증가 · 분양신청 안 하면 현금청산 · 이주비 대출 조건 확인

   이 단계에서 확인할 것

   • 관리처분인가일·권리가액·비례율
   • 조합원 분담금/추가분담금 규모와 납부 일정
   • 이주비 대출 한도·이자 조건, 분양신청 완료 여부
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   이주·철거·착공이주·명도·철거 후 공사 착수 · 지연이 잦은 구간

   조합원·세입자 이주 → 철거 → 착공 · 착공 무렵 일반분양

   유의점 미이주·명도소송 · 세입자 보상·상가 명도 분쟁 = 일정 지연 · 착공 후 공사비 인상(도급계약 변경) = 분담금 추가 · 일반분양 성적 = 사업성

   이 단계에서 확인할 것

   • 이주 개시·마감 일정과 미이주 세대·명도소송 진행
   • 세입자 보상 계획과 상가 명도 상황
   • 건축물 멸실 등기 시점, 이주비 상환 조건
   • 착공 신고일과 도급공사비(물가·설계 변경 반영 여부)
   • 일반분양가·분양 일정과 미분양 리스크
   • 준공 예정 시기와 추가분담금 발생 가능성
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   준공·입주준공·입주 → 이전고시·청산으로 종료

   준공인가·사용검사 → 입주 → 이전고시 → 조합 청산 · 사업 종료

   유의점 입주 지정기간 내 잔금·분담금 정산 · 이전고시 후 청산 = 추가 정산금 가능 · 하자보수 이행 확인

   이 단계에서 확인할 것

   • 준공인가·사용검사 완료와 입주 지정기간
   • 잔금·분담금 정산 내역
   • 이전고시·청산 일정과 하자보수 이행

일반 절차 기준의 개념 안내입니다. 실제 사업 단계·조합원 자격·분담금은 구역·조합마다 다르므로 조합·구청·전문가 확인이 필요합니다. 구역별 실제 단계·일정은 지자체 고시(정비사업 정보몽땅 등 공공 공개자료) 기준입니다.