'3채 vs 1채' 종부세 격차 확대…비거주는 시가 134억부터 축소

2028년 종합부동산세 개편이 마무리돼도 1주택자와 3주택자의 세 부담 격차는 지금보다 오히려 커지는 것으로 나타났다. 주택 수별 세율은 0.5~5.0%로 단일화되지만, 기본공제액 차이가 현행 3억원보다 벌어지고 3주택 이상 보유자의 공정시장가액비율이 1주택자(70%)보다 10%포인트 높게 적용되면서 과세표준 단계에서 생긴 차이가 좀처럼 줄지 않기 때문이다. 현재 1주택자와 3주택자의 종부세 격차는 아파트 시가 14억원에서 20만원으로 시작해 시가가 올라갈수록 벌어진다.

시가 20억원이면 90만원, 30억원 157만원, 40억원 180만원, 50억원 465만원이고 80억원에서는 1588만원에 달한다. 재산세와 보유기간·연령 공제 적용 전, 세 부담 상한을 적용하지 않은 조건이다. 2028년 기준으로 보면 격차가 현행보다 좁혀지기 시작하는 분기점은 유형별로 크게 다르다.

1주택자와 3주택자가 모두 보유 주택에 살지 않는 경우 시가 20억원에서 599만원, 30억원 767만원, 80억원 2586만원으로 벌어지다가 시가 134억원이 돼야 완화된다. 거주 1주택자와 3주택 중 1채 거주를 비교하면 분기점이 148억원, 3주택 중 1채 거주와 비거주 1주택자를 비교하면 95억원, 비거주 3주택자와 거주 1주택자는 158억원이다. 3주택자의 세액은 어떤 경우에도 현행보다 늘어난다.

차이의 뿌리는 공제 구조다. 1주택자는 거주하면 14억원, 비거주면 9억원을 공제받는 반면 다주택자 기본공제는 '4억원 + 5억원×(거주 주택 가액÷보유 주택 합산가액)'으로 계산된다. 정부는 가액이 같아도 10억원짜리 3채가 30억원짜리 1채보다 세 부담이 컸던 문제를 '과세형평' 차원에서 손봤다고 설명하면서, 1세대1주택자 세액공제를 보유기간 대신 거주기간 기준으로 바꾸고 2028년 이후 600만원(2027년 800만원) 한도를 도입한 점을 강조했다. 정부 관계자는 "'똘똘한 한 채' 선호의 큰 이유가 공제"라며 고가 구간 1주택자의 공제에 상한이 생겨 격차가 줄어들 것이라고 밝혔다.