서울 주담대 매수자 소득 8410만원·집값 8억3750만원…중저가로 내려왔다
· 같은 기간 주택가격 중윗값은 9억3000만원에서 8억3750만원으로 9.9% 내렸다
· 서울 KB아파트담보대출 PIR은 10.2배에서 10배로 낮아졌다
· PIR 하락은 부담 완화가 아니라 거래 구조 변화에 따른 착시라는 분석이다
· 전·월세난과 입주 물량 감소 우려가 실수요의 매수 전환을 자극했다
· 강남권 초고가 거래 감소가 전체 가격 중윗값을 끌어내렸다
· 경기 PIR은 8.9배에서 8.5배, 인천은 8.8배에서 7.8배로 함께 하락했다
사진: 한국경제KB부동산 집계 기준 올해 2분기 서울에서 주택담보대출을 받아 아파트를 산 차주의 가구소득 중윗값이 8410만원, 주택가격 중윗값이 8억3750만원으로 1분기보다 각각 8.1%와 9.9% 낮아진 것으로 2일 나타났다. 같은 기간 서울 KB아파트담보대출의 소득 대비 주택가격(PIR)은 10.2배에서 10배로 소폭 하락했다. 통상 PIR 하락은 구입 부담 완화를 뜻하지만 이번에는 분모인 소득과 분자인 집값이 동시에 떨어진 착시에 가깝다는 분석이 나온다.
전·월세난과 집값 상승 기대, 입주 물량 감소 우려가 겹치면서 소득이 상대적으로 낮은 계층까지 대출을 활용한 중저가 아파트 매수에 나선 결과라는 해석이다. 대출 규제와 세제 개편 예고로 강남권 초고가 거래가 줄면서 전체 거래의 가격 중윗값이 낮아진 점도 통계에 반영된 것으로 보인다. 수도권 전반에서도 같은 흐름이 나타나 경기 PIR은 1분기 8.9배에서 2분기 8.5배로, 인천은 8.8배에서 7.8배로 하락했다.
배경
서울 아파트값이 오르는 동안 PIR은 통상 함께 상승해 왔다. 그러나 대출 총량 규제와 세제 개편 예고로 고가 주택 거래가 관망세로 돌아서고, 전·월세난에 밀린 실수요가 중저가 시장으로 이동하면서 거래 구성 자체가 바뀌었다. 지표가 개선된 것처럼 보여도 실제 부담이 줄었다고 보기 어려운 이유다.
시장에 주는 의미
중저가 아파트를 알아보는 실수요자는 경쟁이 강해진 구간에 들어와 있다는 점을 감안해야 한다. 소득이 낮은 계층까지 대출을 활용해 매수에 나서면서 8억원대 서울 아파트와 경기·인천 중저가 단지의 매수 대기 수요가 두터워졌기 때문이다. 반대로 고가 주택을 보유한 매도자는 초고가 거래 위축이 이어지는 만큼 호가 조정 없이는 거래 성사가 어려울 수 있다.
자주 묻는 질문
- Q. PIR이 낮아지면 집 사기가 쉬워진 건가요?
- 이번에는 아닙니다. 소득과 집값이 동시에 떨어져 나타난 결과이기 때문입니다. 소득이 더 낮은 계층까지 매수에 나서면서 거래되는 주택의 가격대 자체가 내려온 구조 변화로 보는 편이 정확합니다.
- Q. PIR은 어떻게 계산되나요?
- 주택가격을 가구소득으로 나눈 값입니다. 이 통계는 국민은행의 실제 주택담보대출 거래를 바탕으로 산출돼, 시장 전체 평균이 아니라 대출을 받아 집을 산 사람들의 부담을 보여줍니다.
- Q. 왜 중저가 아파트로 수요가 옮겨갔나요?
- 전·월세 가격 상승과 퇴거 불안, 입주 물량 감소 우려가 겹치면서 세입자가 매수로 돌아섰고, 대출 규제 아래에서 자금 조달이 가능한 중저가 아파트에 수요가 집중됐습니다.
- Q. 수도권도 같은 흐름인가요?
- 네. 경기 PIR은 1분기 8.9배에서 2분기 8.5배로, 인천은 8.8배에서 7.8배로 낮아졌습니다. 서울과 마찬가지로 실수요 중심의 중저가 매수 비중이 늘어난 영향으로 해석됩니다.
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