서울 20년 초과 아파트 8월 1.21% 상승…신축 0.88% 웃돌며 동북권 1.78% 최대
· 5년 이하 신축은 101.9로 0.88% 상승, 노후 아파트가 상승률 역전
· 동북권 20년 초과 지수 101.7→103.6, 1.78% 올라 서울 최대 상승폭
· 서북권도 20년 초과 103.3으로 5년 이하 101.1을 상회
· 동남권은 5년 이하 101.5(0.6% 상승), 20년 초과 100.89(0.01% 하락)
· 압구정 현대·대치 은마 등에 8·3 세제개편안 이후 5억~10억원 낮춘 급매물 등장
사진: 연합뉴스한국부동산원 연령별 아파트 매매가격 지수를 보면 지난달 서울의 20년 초과 아파트 지수는 102.6으로 5년 이하 신축(101.9)을 제치고 전 연령대에서 상승률이 가장 높았다. 5년 이하 신축이 7월 101.0에서 0.88% 오른 데 비해 20년 초과는 101.4에서 1.21% 상승했다. 노원·도봉·강북·성북구가 속한 동북권의 20년 초과 지수는 7월 101.7에서 8월 103.6으로 1.78% 뛰어 서울 전 권역에서 상승폭이 가장 컸다.
은평·마포·서대문구가 있는 서북권도 20년 초과 지수가 103.3으로 5년 이하(101.1)를 앞섰다. 반면 강남 3구와 강동구가 있는 동남권은 5년 이하 신축이 101.5로 0.6% 올랐지만 20년 초과는 100.89로 0.01% 내렸다. 8·3 세제개편안 발표 이후 가격은 높고 실거주 비율이 낮은 재건축 단지에서 급매물이 늘어난 영향으로, 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트에는 시세보다 5억~10억원 낮춘 매물이 등장했다.
배경
서울 아파트 시장은 2024년까지 신축 선호가 강해 '얼죽신'이라는 말이 굳어질 정도였다. 준공 5년 이내 단지가 가격을 주도했고 노후 단지는 정비사업 불확실성 탓에 뒤처졌다. 올해 들어 강북권 정비사업이 속도를 내고 신축 공급이 마르면서 노후 단지의 재건축 기대가 다시 가격에 반영되기 시작했다.
시장에 주는 의미
매수를 검토하는 실수요자라면 권역별로 다른 흐름을 전제로 움직여야 한다. 동북·서북권에서는 정비사업 초기 단계 노후 단지의 호가가 이미 올랐으니 사업 단계와 추정 분담금을 확인해야 하고, 동남권 초고가 재건축은 8·3 세제개편안 적용 시점에 따라 급매물이 더 나올 수 있어 매수 시점을 나눠 볼 여지가 있다. 다음 달 공표되는 9월 연령별 지수에서 이 역전이 이어지는지가 1차 확인 지점이다.
자주 묻는 질문
- Q. '얼죽신' 선호가 꺾인 것인가요?
- 8월 한 달 지표만 보면 서울 전체에서는 20년 초과 아파트 상승률이 신축을 앞섰습니다. 다만 강남 3구가 포함된 동남권에서는 여전히 신축 지수가 가장 높아 권역별로 흐름이 갈립니다.
- Q. 동북권 노후 아파트가 많이 오른 이유는 무엇인가요?
- 강북 지역은 신축 공급이 적어 선택지가 좁고, 노원구 상계동 등에서 정비사업이 본격화되면서 재건축 기대가 가격에 반영됐습니다. 동북권 20년 초과 지수는 한 달 만에 1.78% 올랐습니다.
- Q. 강남 재건축 단지는 왜 하락했나요?
- 8·3 세제개편안 발표 이후 가격은 높지만 실거주 비율이 낮은 재건축 추진 단지에서 급매물이 늘고 호가가 내렸습니다. 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트에는 종전 시세보다 5억~10억원 낮은 매물이 나왔습니다.
- Q. 노후 아파트를 사려면 무엇을 봐야 하나요?
- 같은 20년 초과라도 정비사업 단계가 다르면 가격 흐름이 갈립니다. 조합 설립이나 정비구역 지정 단계, 실거주 요건 적용 여부, 세제개편안이 적용되는 보유·양도 시점을 함께 따져야 합니다.
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