청주 도시개발 명목 토지매매 주의보…계약금만 받고 잔금은 인가 후, SPC 검증 필요

청주 곳곳에서 민간 도시개발업체들이 실현 가능성과 무관하게 아파트 건설을 명목으로 토지 매입에 나서면서, 사업이 지연되거나 무산될 경우 토지주들이 재산권 행사에 제약을 받는 피해가 우려된다. 청주에서는 비하지구 1514세대와 가경서부지구 962세대, 개신2지구 1600세대가 올 연말 준공을 앞두고 있다. 가경홍골2지구 995세대와 가경서부2지구 1111세대, 강서2지구 962세대, 가경홍골3지구 531세대, 분평·미평지구 1367세대, 신분평지구 3950세대 등도 사업이 진행 중이다.

송절1~4지구와 새터지구 2167세대까지 추가로 추진되면서 조성된 개발 분위기에 편승해, 도시기본계획상 추진이 제한되는 지역에서도 토지 매입 작업이 벌어지고 있다. 도시개발사업은 사업부지 내 토지 면적의 3분의 2 이상과 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 얻어야 해 업체들이 시세보다 비싼 가격을 제시하며 매도와 동의를 유도한다. 문제는 대부분의 계약이 계약금만 먼저 주고 구역지정 시점에 중도금, 실시계획 인가 시점에 잔금을 치르는 구조여서 행정절차가 지연되면 토지주의 대금 수령도 함께 미뤄진다는 점이다.

계약 해지를 요구하려면 계약금의 두 배를 해약금으로 물거나 민사소송을 거쳐야 하고, 중도금을 받은 뒤에는 취소가 불가능하며 토지 처분을 금지하거나 해제권을 제한하는 조항이 붙은 사례도 적지 않다. 업체 중 상당수가 한시적으로 운영되는 특수목적회사여서 내부 문제로 사업이 지연되는 경우도 많아 업체 자체에 대한 검증이 필요하다는 지적이 나온다. 청주시는 도시성장경계선 기준이 바뀔 것처럼 호도하는 사례가 확인됐다며 주의를 당부하고, 토지 매매계약에서 중도금·잔금 지급 기한을 명시적으로 특정할 것을 권고했다.