이번 상승기 서울 누적 17.51%, 직전의 2배…강남구만 -0.26%로 역주행

한국부동산원 9월 넷째주 조사 기준 이번 서울 아파트 상승기의 매매가격 누적 상승률은 17.51%로, 문재인 정부 당시 최장 상승기 7.71%의 두 배를 넘어섰고 전셋값 누적 상승 폭도 11.98%로 직전 9.00%를 웃돌았다. 직전 상승기에는 임대차 2법 시행이 전셋값을 밀어올렸지만 이번에는 토지거래허가구역 확대 등 실거주 강화 정책으로 전월세 물량이 부족해지면서 전셋값이 더 크게 뛰었다. 금리 환경도 정반대로, 직전 상승기 기준금리는 연 0.5% 수준이었으나 현재는 연 3%까지 올랐고 연내 추가 인상도 예상된다.

은행권 주택담보대출 금리는 4개월 연속 올라 8월 예금은행 가중평균금리가 연 4.66%로 2022년 11월 4.74% 이후 최고 수준을 기록했다. 상승 지역 구성도 달라져 강남구는 올해 누적 상승률 -0.26%로 서울에서 유일하게 하락한 반면 성북구 14.87%, 서대문구 12.40%, 노원구 11.51%, 동대문구 11.42%, 관악구 11.36%가 상승을 이끌었다. 강남권이 빠졌는데도 서울 전체 누적 상승률은 8.19%를 기록했는데, 핵심지부터 외곽까지 구석구석 올랐던 직전 상승기와는 양상이 다르다.

전문가들은 과거가 초저금리 속 전국적 투자·투기 수요 장세였다면 지금은 전월세 불안에 등 떠밀려 집을 사는 생존매수가 시장을 이끈다고 공통적으로 진단했다. 향후 흐름을 두고는 덜 오른 지역으로의 풍선효과를 예상하는 시각과 금리 부담에 따른 조정 국면 진입을 보는 시각이 엇갈렸다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 대출 규제와 자산 규모 한계로 고가 아파트를 살 수 없는 환경이어서 고점이 된 강남권에서 거래가 줄고 하락 거래가 나타난다고 분석했다.

그는 10억원 언저리에서 매수가 가능한 서울 외곽으로 수요가 옮겨가고 있으며 내년에는 공급이 풍부하고 덜 오른 인천 신도시나 경기 남부로 상승세가 확산할 가능성이 있다고 전망했다. 반면 송승현 도시와경제 대표는 연 3%대 금리와 이자 부담이 겹쳐 금리에 민감한 서울 외곽을 중심으로 상승세가 꺾이거나 조정받을 수 있지만, 전월세 불안이 남아 있어 대폭락보다 상승 폭 둔화나 일부 하락 전환 양상이 나타날 수 있다고 봤다.