수도권 비거주 1주택자, 내년부터 전세대출 차단… 갭투자 봉쇄

정부가 2027년부터 수도권·규제지역에 아파트를 사두고 한 번도 실거주하지 않은 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 막아 전세를 낀 갭투자를 차단하기로 하면서, 해당 차주는 신규 전세대출은 물론 기존 대출의 만기 연장도 어려워진다. 1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역 기준 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 낮아진다. 보증기관이 보증 비율을 줄이면 연체 시 은행이 떠안는 손실이 커지기 때문에 심사가 깐깐해지고 실제 대출액도 줄어드는 구조다.

이억원 금융위원장은 투기 수요는 차단하고 실수요자의 자금 애로는 핀셋 지원으로 해소한다는 원칙을 분명히 했다고 설명했다. 반면 전세대출 규제 강화가 월세 전환을 부추길 수 있다는 반론도 나온다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 갭투자가 자금이 부족한 청년층의 내 집 마련 수단으로 쓰이기도 한다며, 전세대출을 막으면 그 수요가 월세로 옮겨가 서민의 금융 부담을 키울 수 있다고 지적했다.

고소득자의 대출 산정 방식도 함께 바뀐다. 1년 전 대비 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균 소득으로, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균 소득으로 한도를 계산한다. 연봉 1억원인 직장인이 성과급으로 한 해 소득이 7억원이 되더라도 그 7억원 전부를 대출 기준으로 삼지 않는다는 뜻이다.

반대로 소득이 줄었을 때는 최근 1년 소득으로 보수적으로 심사한다. 은행 건전성 규제도 조인다. 소득 대비 원리금 부담이 큰 대출과 고가주택 담보 고LTV 대출에는 위험가중치를 지금보다 2~4배 높여 적용해, 주택담보대출을 많이 취급할수록 건전성 지표가 나빠지도록 유인 구조를 바꿨다.