2년 보유세 3100만원→876만원…멸실 입주권 찾는 자산가들

정부가 초고가 주택 보유세를 강화하기로 하면서 자산가들이 재건축·재개발 입주권으로 눈을 돌리는 가운데, 시가 30억원 아파트 기준 2년간 보유세가 멸실 여부에 따라 3100만원과 876만원으로 2224만원 벌어지는 것으로 나타났다. 조선비즈가 하나은행 리빙트러스트컨설팅부에 의뢰한 시뮬레이션은 65세 비거주 1세대 1주택자가 시가 30억원 아파트를 10년 보유한 경우를 가정했다. 아파트가 그대로 남아 있으면 2027년 종부세 768만원과 지방교육세 포함 재산세 572만원 등 1340만원, 2028년에는 종부세 1188만원에 재산세 572만원을 더해 1760만원으로 2년간 총 3100만원을 내야 한다.

반면 2027년 과세기준일인 6월 1일 전에 아파트가 멸실돼 입주권만 남으면 연간 토지분 재산세 등 지방세가 438만원으로 2년간 876만원, 2224만원이 적다. 세 부담이 줄어드는 것은 건물이 철거되면 과세 대상이 주택에서 토지로 바뀌기 때문이다. 매년 6월 1일 전에 사실상 철거·멸실된 것으로 인정되면 주택분 재산세와 종부세 대상에서 제외되고, 정비사업에 제공된 토지가 분리과세 대상이 되면 토지분 종부세도 부과되지 않는다.

실제 강남권에서는 철거를 앞둔 아파트 입주권 문의가 늘고 있다. 다만 거래 가능한 물건은 제한적이다. 서울 등 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되며 10년 보유·5년 거주 1세대 1주택자나 상속·이혼 등 법정 사유가 있어야 예외가 인정된다. 서진형 광운대 교수는 멸실 입주권에 대한 관심을 보유세 강화에 따른 풍선효과로 볼 수 있다고 말했다.