이주비 대출 완화…중소·중견사 정비사업 기회 열리나
· 상반기 1위는 현대건설 7조6947억원, 2위 GS건설 7조4694억원, 3위 삼성물산 건설부문 4조7163억원이다.
· 중견사 중에서는 두산건설이 2조6426억원으로 유일하게 5위권에 진입했다.
· 지난해 상위 10개사 정비사업 수주액은 48조6655억원으로 역대 최고였고 현대건설이 처음 10조원을 넘겼다.
· 쏠림의 원인은 다주택자 이주비 대출 불가로 시공사가 자체 신용으로 추가 이주비를 조달해야 하는 구조다.
· 8·13 대책은 정비사업 이주비·중도금·잔금대출을 가계대출 총량관리에서 별도 관리한다.
· 이주비 대출 LTV 기준을 종전자산평가액에서 종후자산평가액과 비교해 큰 금액으로 바꿔 한도를 늘렸다.
· 시공순위 50위 이내 중견·중소사는 정비사업 대출 보증 수수료를 0.1%포인트 인하받는다.
사진: 뉴시스8·13 대책이 정비사업 이주비·중도금·잔금대출을 가계대출 총량관리에서 분리하고 중소·중견 건설사 전용 보증 상품을 신설하면서, 수주액의 85%를 상위 10개사가 가져간 정비사업 시장 구도에 변화가 예상된다. 지난달 중순 기준 시공능력평가 상위 10개사의 올해 도시정비사업 누적 수주액은 29조6364억원으로 전국 34조원의 약 85%를 차지했다. 상반기 수주액은 현대건설 7조6947억원, GS건설 7조4694억원, 삼성물산 건설부문 4조7163억원, 대우건설 2조9153억원 순이었고 중견사 중에서는 두산건설 2조6426억원만 5위권에 들었다.
쏠림의 배경은 금융 조달력으로, 주택담보대출 한도 6억원 제한과 1주택자 LTV 40%·다주택자 0% 규제 탓에 시공사가 자체 신용으로 추가 이주비를 조달해야 하는데 신용등급이 낮은 중견사일수록 불리했다. 정부는 이주비 대출 LTV 산정 기준을 종전자산평가액에서 종후자산평가액과 비교해 더 큰 금액으로 바꿔 한도를 사실상 늘렸고, 시공순위 50위 이내 중견·중소 건설사에는 보증 수수료를 0.1%포인트 인하한다. 압구정3구역 2000억원, 성수1지구 1000억원처럼 과도한 입찰보증금도 현금 대신 보증서 납부를 확대하는 방향으로 검토되고 있다.
배경
지난해 6·27 대출 규제와 10·15 대책으로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 다주택자는 이주비 대출을 받을 수 없게 되면서, 정비사업 이주 단계의 자금 조달 부담이 시공사로 넘어갔다. 그 결과 신용등급이 높은 대형사만 수주에 나설 수 있는 구조가 굳어졌다. 8·13 대책의 정비사업 금융 완화는 이 구조를 겨냥한 조치다.
시장에 주는 의미
공급 속도전의 관건은 신규 택지보다 이미 조합이 구성된 수도권 정비사업 현장이 얼마나 빨리 이주·착공에 들어가느냐다. 중견사의 참여 여력이 커지면 시공사 선정이 지연되던 중소 규모 구역의 사업 재개 가능성이 높아진다. 조합원이라면 총회 일정에 앞서 이주비 LTV 산정 기준 변경이 개별 분담금에 미치는 영향을 확인하고, 시공사 입찰 조건에 보증서 납부가 허용되는지도 함께 살펴보는 것이 좋다.
자주 묻는 질문
- Q. 이주비 대출 기준이 어떻게 바뀌나요?
- 기존에는 재건축·재개발 전 종전자산평가액이 LTV 산정 기준이었지만, 앞으로는 신축 주택의 종후자산평가액과 비교해 더 큰 금액을 기준으로 삼아 대출 한도가 사실상 늘어납니다.
- Q. 중견 건설사에는 어떤 혜택이 있나요?
- 사업비·분담금·이주비 등을 포괄하는 정비사업 대출 보증 상품이 새로 만들어지고, 시공순위 50위 이내 중견·중소 건설사는 보증 수수료를 0.1%포인트 인하받습니다.
- Q. 입찰보증금 부담도 줄어드나요?
- 검토 단계입니다. 압구정3구역은 현금 1000억원과 이행보증증권 1000억원을 합해 2000억원, 성수1지구는 전액 현금 1000억원을 요구했는데, 정부가 보증서 납부 확대를 살펴보고 있습니다.
- Q. 조합원에게는 어떤 영향이 있나요?
- 이주비 조달 여건이 개선되면 이주·철거가 빨라져 착공 시기가 앞당겨질 수 있고, 시공사 선정 경쟁이 늘면 조합 입장에서 협상력이 커질 여지가 있습니다.
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