전세 계약 전 안전 점검 — 보증금 지키는 순서

등기부등본(등기사항전부증명서)을 직접 발급해 갑구(소유권·압류·가압류)와 을구(근저당 등 담보)를 확인합니다. 계약 당일에도 다시 확인하세요 — 그 사이 새 근저당이 생길 수 있습니다.

근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집의 시세(같은 평형 최근 실거래)와 비교해 여유가 있는지 계산합니다. 전세가율이 높고 근저당까지 있으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

집주인의 국세·지방세 체납 여부는 계약 전 열람(임대인 동의 또는 계약 후 열람 제도)을 활용하고, 신탁 등기된 집은 신탁원부까지 확인해야 합니다.

'잔금일 다음 날까지 현재 등기 상태를 유지한다(추가 담보 설정 금지)', '보증보험 가입이 불가능하면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다' 같은 특약을 구체적 문장으로 넣으세요.

계약금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 대리인 계약이면 위임장·인감증명서를 확인합니다.

입주(점유)와 전입신고, 확정일자는 잔금일에 바로 처리합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로, 잔금일에 새 근저당이 설정되면 순위에서 밀릴 수 있습니다 — 특약으로 막아두는 이유입니다.

전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등)은 가입 요건과 기한이 있으니 잔금 전후로 바로 신청 여부를 결정하세요.