강북 국평 분양가 15억 굳어진다…14억 논란 서울원아이파크가 싼 축이 됐다
· 월계 중흥S-클래스 리비에르(7월, 노원 월계동) 84㎡ 최고 14억9910만원
· 장위 푸르지오 마크원(6월, 성북 장위동) 84㎡ 최고 17억6570만원, 3.3㎡당 5000만원 초과
· 서울원아이파크(2024년 11월) 84㎡ 12억8100만~14억1400만원 — 당시 노·도·강 최고가
· 북서울 하늘채 시그니프(강북 번동, 1242가구 중 일반분양 534가구) 84㎡ 15억원 안팎 거론
· 백사마을 재개발 3178가구(분양 2613·임대 565) 일반분양가도 15억원 안팎 전망
· 분양가 상승 요인: 토지비·공사비·인건비 동반 상승 + 수입 물가
· 전문가 진단: 상승세는 이어지되 오름폭은 다소 완만해질 가능성
사진: 조선비즈서울 강북권에서도 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 아파트 분양가가 15억원을 넘어서는 사례가 잇따르면서, 2024년 말 14억원대로 고분양가 논란을 빚었던 노원구 서울원아이파크가 2년도 안 돼 상대적으로 저렴한 단지가 됐다. 올해 7월 노원구 월계동에서 분양한 월계 중흥S-클래스 리비에르의 전용 84㎡ 최고 분양가는 14억9910만원으로 사실상 15억원에 이르렀다. 지난 6월 성북구 장위동에서 공급된 장위 푸르지오 마크원은 전용 84㎡ 최고 분양가가 17억6570만원이었고, 분양가상한제를 적용받지 않아 평균 분양가가 3.3㎡당 5000만원을 넘었다.
하반기 분양을 준비 중인 강북구 번동 북서울 하늘채 시그니프는 지하 2층~지상 35층 13개 동 1242가구 규모이며 일반분양 534가구의 전용 84㎡ 분양가가 15억원 안팎에서 거론된다. 노원구 중계본동 백사마을 재개발도 최고 35층 26개 동 3178가구(분양 2613가구·임대 565가구) 규모로, 전용 84㎡ 일반분양가가 15억원 안팎에서 정해질 가능성이 거론되나 SH는 일정과 가격이 확정되지 않았다고 밝혔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 토지비와 공사비가 계속 오르는 데다 수입 물가까지 상승하고 있어 분양가가 내려갈 요인을 찾기 어렵다고 진단했다.
배경
2022년 이후 공사비와 인건비, 토지비가 함께 오르면서 서울 분양가는 지역을 가리지 않고 상승해 왔다. 여기에 올해 들어 성북·구로·강서·서대문 등 비강남권 아파트값이 10% 넘게 오르면서 청약 수요자의 가격 눈높이 자체가 달라졌다. 강북권에서 15억원대 분양가가 논란 대신 기준선으로 받아들여지기 시작한 배경이다.
시장에 주는 의미
강북권 청약을 준비한다면 분양가 15억원 선을 기준으로 자금 계획을 다시 짜야 한다. 이 선을 넘으면 주담대 한도가 6억원에서 4억원으로 줄어 필요한 현금이 2억원 늘어나기 때문이다. 하반기에는 강북구 번동 북서울 하늘채 시그니프의 입주자 모집공고가 강북 분양가의 기준점이 될 전망이므로, 청약홈 공고와 분양가상한제 적용 여부를 함께 확인하는 것이 실질적이다. 백사마을은 일정이 확정되지 않아 계획 변경 가능성을 열어 둬야 한다.
자주 묻는 질문
- Q. 강북 국평 분양가가 15억원이면 대출은 얼마나 되나요?
- 수도권 주택담보대출 한도는 집값 15억원까지 6억원, 15억원을 넘으면 4억원으로 줄어듭니다. 분양가가 15억원을 넘는 순간 필요한 자기자금이 2억원가량 늘어나므로, 15억원 선은 강북 청약 수요자에게 실질적인 문턱이 됩니다.
- Q. 서울원아이파크는 왜 다시 언급되나요?
- 2024년 11월 노원구에서 전용 84㎡를 12억8100만~14억1400만원에 공급해 노·도·강 최고 분양가로 논란이 됐던 단지입니다. 2년이 채 지나지 않아 인근 신규 분양가가 15억원대로 올라서면서, 당시 비싸다던 가격이 지금은 상대적으로 낮은 축이 됐습니다.
- Q. 분양가상한제가 적용되면 달라지나요?
- 적용 여부에 따라 격차가 큽니다. 6월 분양한 장위 푸르지오 마크원은 분양가상한제를 적용받지 않아 평균 분양가가 3.3㎡당 5000만원을 넘었고 최고 분양가는 17억6570만원이었습니다. 청약 전 해당 단지의 상한제 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- Q. 앞으로 분양가가 내려갈 가능성은 없나요?
- 전문가들은 낮게 봅니다. 토지비와 공사비, 인건비가 함께 오르고 수입 물가까지 상승하고 있어 원가가 내려갈 요인이 없다는 것입니다. 다만 상승 폭 자체는 최근 3년보다 다소 완만해질 수 있다는 전망이 나옵니다.
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