보증금 미반환 상담 449건 중 309건이 전세사기·깡통전세 밖…후순위 임차인 사각지대

주택세입자 법률지원센터 세입자114가 2022년 7월부터 올해 6월까지 4년간 상담한 보증금 미반환 449건을 분석한 결과, 고의성이 뚜렷한 전세사기는 113건, 깡통전세는 27건이었고 나머지 309건은 두 유형 어디에도 들어가지 않는 사각지대였다. 세입자114는 24일 공개한 ‘보증금 미반환 상담사례를 통해 본 주택임대차제도의 문제점’ 보고서에서 후순위 임차인과 임대인 파산·사망 사례가 기존 제도로 보호받기 어렵다고 지적했다. 피해는 2022년 하반기 50건, 2023년 163건, 2024년 102건, 2025년 100건, 올해 1~6월 34건으로 집계됐다.

지역별로는 서울 143건, 경기 78건, 인천 29건 등 수도권이 250건으로 전체의 55.7%를 차지했다. 비수도권에서는 충청 37건, 대구·경북 22건, 부산·경남 20건 순이었다. 연령대는 30대가 104건으로 가장 많았고 40대 45건, 50대 25건, 20대 14건, 60대 이상 9건이 뒤를 이었다.

결혼·양육으로 안정적인 주거가 필요한 2030·3040 세대에 피해가 몰린 셈이다. 주택 유형은 보증금이 낮은 다가구·원룸과 다세대·빌라 등 서민 주거에 피해가 집중됐다. 전세사기 세부 유형은 임대인의 수사·구속·재판 관련 사례가 50건으로 가장 많았고 바지임대인 13건, 신탁사기 9건, 보증보험 가입 약속 후 미가입 7건, 체납 사실 은폐나 선순위 권리 미고지 4건이 뒤따랐다.

임대인이 사망한 뒤 상속재산 파산절차가 시작되면 상속재단 범위 안에서만 강제집행이 가능해 임차인이 보증금을 온전히 회수하기 어렵다. 신탁부동산 임대차 피해도 9건 확인됐다. 소유권이 수탁자에게 넘어간 상태에서 위탁자가 수탁자 동의 없이 임대하면 임차인은 수탁자에게 대항하지 못하고 보증금을 받지 못한 채 집을 비워야 한다.

세입자114는 신탁부동산 임대차에 대한 임대인의 정보제공 의무와 공인중개사의 확인·설명 의무를 강화해야 한다고 강조했다. 김대진 세입자114 운영위원장은 전세사기 특별법 제·개정과 주택임대차보호법·공인중개사법 개정으로 제도적 장치가 일부 보완됐지만 아직 충분하지 않다고 말했다. 그는 수많은 세입자의 고통이 계속되고 있고 같은 문제가 언제든 다시 생길 수 있다며 꾸준한 제도 개선 노력이 필요하다고 덧붙였다.