서울 아파트 전세 매물 1년 새 12.2% 감소…중랑구 71.6% 급감, 외곽부터 전세 품귀

부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계 기준 2026년 9월 11일 서울 아파트 전세 매물은 2만357건으로 1년 전 2만3164건보다 12.2% 줄어, 임대료가 상대적으로 저렴한 서울 외곽부터 전세 품귀가 심화되고 있다. 자치구별 감소 폭은 중랑구가 71.6%로 가장 컸고 동대문구 68.3%, 구로구 65.1%, 금천구 57.7%, 노원구 54.8% 순이었다. 노원·도봉·강북 등 이른바 노도강과 중랑·동대문·구로·금천처럼 서울에서 내 집 마련을 못한 실수요가 전세로 몰리는 지역에서 감소가 두드러졌다.

수요는 꾸준한데 공급만 줄면서 매물 감소가 곧바로 전셋값을 밀어 올리는 구조가 됐다. KB부동산 기준 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억1178만원으로 전월보다 720만원 올라 두 달 연속 최고치를 경신했고, 1년 전 6억5179만원보다 9.2% 높다. 2023년 7월 5억6981만원으로 저점을 찍은 뒤 3년여 만에 평균 전셋값이 1억4197만원, 24.9% 올랐다.

3.3㎡당 평균 전셋값도 노원구 1967만원, 도봉구 1699만원, 강북구 2025만원으로 1년 새 각각 12~16% 올라 서울 전체 평균 상승률 10%를 웃돌았다. 시장에서는 수도권 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 의무가 강화된 점과 금융당국의 가계대출 총량 관리 강화를 매물 감소의 주된 원인으로 지목한다. 집주인이 직접 거주하는 사례가 늘어 신규 전세 물량이 줄어든 데다 전세대출 문턱까지 높아지면서 수급 불균형이 깊어졌다는 설명이다.

주요 은행 2년 고정형 전세대출 금리는 지난달 말 기준 연 4.01~6.61%로 상단이 은행별로 0.39~0.73%포인트 올랐고, 2억원을 연 6%로 빌리면 월 이자만 약 100만원에 이른다. 연 4%였을 때와 비교하면 월 부담이 약 33만원, 연간으로는 400만원가량 늘어나는 셈이다. 권대중 한성대 석좌교수는 토지거래허가구역 확대와 실거주 의무 강화로 전세를 끼고 집을 사는 수요가 줄었고 집주인의 월세 선호도 강해졌다고 진단했다. 그는 목돈 마련이 어려운 실수요자가 보증금을 낮추고 월세를 택하거나 서울 외곽·경기 등 주거비가 싼 지역으로 이동하는 흐름이 빨라질 수 있다고 내다봤다.