서울 아파트 5분위배율 6.3배로 16개월 만에 최저…부산 6.9배·울산 6.7배는 역대 최고

KB부동산 집계에 따르면 2026년 9월 서울 아파트 매매 5분위배율이 6.3배로 지난해 5월의 6.1배 이후 16개월 만에 가장 낮아지며, 서울 안에서는 고가와 중저가 아파트의 가격 격차가 좁혀지고 있는 것으로 나타났다. 5분위배율은 가격 상위 20%의 평균값을 하위 20% 평균값으로 나눈 지표로, 수치가 클수록 고가와 저가 주택의 가격 차이가 크다는 뜻이다. 서울의 이 지표는 2월 6.9배까지 벌어졌다가 매달 내려앉았는데, 서울 전역이 규제지역으로 묶이고 주택담보대출 한도가 줄면서 매수 수요가 부담이 덜한 가격대로 옮겨간 결과로 풀이된다.

반대로 지방은 격차가 더 벌어져 부산이 6.9배로 2013년 통계 작성 이후 최고 수준을 이어가고 있고 울산 6.7배, 대구 5.9배도 역대 최고 수준이다. 부산은 상위 20% 평균값이 1년 새 8억3596만원에서 8억8619만원으로 5023만원 오른 사이 하위 20%는 1억3069만원에서 1억2765만원으로 오히려 떨어졌다. 울산은 상위 20%가 6억2448만원에서 6억8747만원으로 뛴 반면 하위 20%는 9922만원에서 1억240만원으로 소폭 오르는 데 그쳤고, 대구는 상위 20%가 7억4457만원으로 오른 동안 하위 20%는 1억2628만원으로 내렸다.

지방에서는 한정된 매수 수요가 업무지역이나 학군지 인근 단지에만 몰리면서 대장주만 신고가를 경신하는 흐름이 뚜렷하다. 부산 수영구 남천자이는 전용 74㎡가 13억원, 84㎡가 17억7000만원에 각각 신고가를 썼고 대구 수성구 수성범어W 전용 84㎡는 지난달 18억8000만원, 대전 서구 크로바는 101㎡부터 164㎡까지 여러 평형이 신고가 거래됐다. 반면 국토교통부 집계로 7월 말 부산·대구·대전·울산의 미분양은 1만5715가구, 이 가운데 준공 후 미분양이 7790가구에 이른다. 전문가들은 지방 주택시장 전반이 회복되려면 지역 안에서 새 수요가 생겨 대장주에 몰린 매수세가 중저가 단지까지 번져야 한다며 단기간에 격차가 줄기는 어렵다고 본다.