김종양 국민의힘 의원실이 국토교통부에서 받은 자금조달계획서를 보면 서울 아파트 매수자금 중 임대보증금 승계 비중은 토지거래허가구역 전역 지정 전 1년 15.76%에서 지정 후 7.80%로 줄었다. 강남구는 같은 기간 10.2%에서 5.72%로 낮아졌고, 2022년 21.3%였던 임대보증금 비중은 올해 1~8월 6.43%까지 떨어졌다. 정부는 지난해 10·15 대책에서 서울 모든 자치구와 광명·성남·수원 등 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다.

주택 용도의 투기 차단을 위한 토지거래허가구역 지정 범위로는 역대 최대 규모였다. 오는 20일이면 서울 전역 지정 1년이 된다. 당시 정부는 집값 상승 기대에 따른 가수요 유입을 막기 위해 갭투자를 금지하고 실거주 의무를 적용했다.

매수자에게 2년 실거주 의무가 붙으면서 임대 매물은 줄었다. 아실 집계로 서울 전월세 매물은 8일 기준 3만7896건으로 1년 전 4만3281건보다 12.5%, 5385건 감소했다. 한국부동산원 주간 통계상 지정 후 1년간 서울 아파트 전세가격지수는 9.92% 올라 직전 1년 상승률 2.41%의 4.1배였다.

전월세통합가격지수 상승률도 직전 1년 2.82%에서 8.45%로 커졌다. 두 지표 모두 임대차 2법 시행 뒤 전셋값이 가장 가파르게 오른 2020년 10월~2021년 8월의 4.82%를 웃돌았다. 자금 구성도 바뀌어 증여·상속 비중은 3.82%에서 6.13%로, 주식·채권 매각대금은 3.31%에서 7.17%로, 기타차입은 3.79%에서 6.27%로 커졌다.

갭투자 대신 증여나 금융소득, 사적 차입에 기대는 매수가 늘면서 현금 동원력이 부족한 수요자는 매수 기회를 얻기 어려워졌다. 자금조달계획서 제출 대상이 모든 거래로 넓어졌고 금융거래확인서 등 추가 증빙도 내야 한다. 유주택자는 기존 주택 처리계획서와 추가 취득 사유 소명서, 임대차계약 종료 확인서까지 내야 한다.

관악구의 한 중개업소 대표는 10년 치 자금 출처를 소명해야 할 때도 있어 세무사 상담부터 권한다고 전했다. 한국은행 자료로 8월 말 은행 주택담보대출 잔액은 952조5000억원이며, 올해 1~8월 증가액은 17조3000억원으로 지난해 같은 기간 27조7000억원보다 줄었다. 전세자금대출은 6월부터 석 달 연속 월 7000억~8000억원씩 감소했다.

지난해 같은 기간 전세자금대출은 매달 3000억~4000억원씩 늘었다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 전세 가능 매물 감소와 인허가·착공 부족이 맞물려 임대차 시장 불안을 낳았다고 진단했다. 최병천 법무법인 세종 전문위원은 토허제를 연장할수록 전월세 가격이 더 뛰고 서민 주거비 부담이 커질 것이라고 사회관계망서비스에 적었다.