안심신탁, 보증금 맡기면 연 4%대 수익…지방 임대인 참여 유인은 숙제

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 전세보증금을 임대인 대신 직접 예탁받아 운용하고 임대인에게는 연 4~5%의 고정 수익을 매달 지급하는 '전월세 안심신탁' 제도를 올해 연말부터 시행한다고 8월 20일 기자간담회에서 밝혔다. 이 제도는 8·13 주택 신속 공급 방안의 후속 조치로, HUG와 임대인·임차인이 3자 임대차 계약을 맺는 구조다. 임차인이 보증금을 임대인에게 건네는 대신 HUG가 예탁받아 '주택공급 활성화 펀드'를 조성하고, 이 자금을 HUG의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 받은 사업장에 대출로 내보내 발생한 이자를 임대인에게 돌려주는 방식이다.

최인호 HUG 사장은 PF 대출 사업장 금리를 감안하면 연 4.5% 수준의 안정적 수익이 가능하다고 설명했다. 임차인 쪽 효과도 수치로 제시됐다. 매매가 3억원짜리 다세대주택의 전세보증금 2억원 계약을 월세로 돌리면 임차인은 보증금 1000만원 기준 월 74만원(서울 평균 전월세전환율 4.7%)을 내야 하지만, 임대인이 보증금을 안정화기구에 예치하고 전세계약을 유지하면 전세대출 이자 약 53만원만 부담하면 된다.

계약 갱신으로 4년을 거주하면 그 차액이 1008만원의 목돈으로 남는다는 계산이다. HUG는 전용 대출상품도 시중은행을 통해 내놓을 계획이다. HUG가 잡은 목표는 연 5만가구·예치금 15조원이며, 신탁금이 100조원까지 쌓이면 80조원을 운용해 생기는 여유 자금 20조원을 신축매입임대 매입에 투입해 공공임대 비율을 끌어올리는 구상도 함께 검토하고 있다.

관건은 지방 임대인의 참여다. 한국부동산원 집계로 지난달 아파트 전월세전환율은 수도권 5.2%, 지방 5.8%였고 다세대·연립은 수도권 5.9%, 지방 7.3%로 격차가 더 컸다. HUG는 14%대인 임대소득세율을 시행령 개정으로 한 자릿수까지 낮추는 방안을 관계부처와 협의 중이지만, 지방 임대인만을 겨냥한 별도 유인책은 아직 마련하지 못한 상태다.