용적률 1.2배 검토에 조합원 지위 양도 규제도 쟁점…서울시 10대 과제 중 8개는 이미 반영
· 더불어민주당도 같은 내용을 국민의힘에 제안, 다만 당론 채택은 미정
· 서울시 10대 법령 개정 과제 중 8개는 8·13 대책에 이미 반영
· 남은 쟁점은 투기과열지구 조합원 지위 양도 제한 3년 한시 완화
· 소규모 정비사업은 적용 시점을 사업시행계획인가 단계로 늦추자는 요구
· 현행은 재건축 조합설립인가·재개발 관리처분인가 이후 양도 제한, 위반 시 현금청산
· 전문가는 퇴로 부재가 사업 반대와 이주 지연으로 이어진다고 지적
사진: 한국경제국토교통부가 민간 정비사업 용적률을 법적 상한의 최대 1.2배까지 높이는 방안을 검토하고 더불어민주당도 같은 내용을 국민의힘에 제안한 것으로 알려지면서, 서울시가 건의한 10대 법령 개정 과제 중 남은 조합원 지위 양도 제한 완화가 핵심 쟁점으로 좁혀지고 있다. 서울시는 지난 6월 재개발·재건축 속도 제고를 위한 법 개정안을 제출했고 조합설립 동의율 완화, 시공자 선정 수의계약 요건 완화 등 8개 과제는 8·13 부동산 대책에 반영됐다. 남은 요구는 투기과열지구 사업지의 조합원 지위 양도 금지를 3년간 한시 완화하고, 소규모 정비사업은 적용 시점을 조합설립인가 이후가 아닌 사업시행계획인가 단계로 늦추는 것이다. 현행 제도에서 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 지위 양도가 제한되고 이후 거래는 현금청산 대상이 돼 사실상 매매가 막히며, 5년 실거주·10년 보유와 생업·질병·취학·결혼에 따른 이주 등 제한적 예외만 인정된다.
배경
정비사업 규제 완화는 8·13 부동산 대책 이후 단계적으로 진행되고 있다. 서울시가 6월 제출한 10대 과제 중 8개가 반영되면서 남은 두 축이 용적률 상한과 조합원 지위 양도 제한으로 정리됐다. 용적률은 정부와 여당이 함께 거론하기 시작한 반면 지위 양도 제한은 투기 수요 유입 우려 때문에 논의가 더 조심스럽다.
시장에 주는 의미
정비사업 구역의 주택을 보유한 소유자는 자신의 단지가 투기과열지구에 속하는지, 조합설립인가 또는 관리처분계획인가가 언제 났는지부터 확인해야 한다. 규제가 완화되면 매도 퇴로가 열리지만 아직 법 개정 전이므로 현 시점 거래는 현금청산 위험이 남는다. 예외 요건 충족 여부를 먼저 따져보는 것이 현실적이다.
자주 묻는 질문
- Q. 조합원 지위 양도 제한이 무엇인가요?
- 투기과열지구로 지정된 사업지에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위를 넘길 수 없도록 한 규제입니다. 이 시점 이후 거래는 현금청산 대상이 돼 사실상 매매가 막힙니다.
- Q. 예외는 없나요?
- 5년 실거주·10년 보유, 가구원 전원의 생업·질병·취학·결혼에 따른 이주, 상속 주택 이전, 해외 이주 또는 2년 이상 체류, 사업 지연 요건, 경·공매 취득, 지정 이전 계약 등 제한적인 경우에만 양도가 가능합니다.
- Q. 용적률은 얼마나 완화될 수 있나요?
- 국토교통부가 민간 정비사업 용적률을 법적 상한의 최대 1.2배까지 높이는 방안을 검토 중입니다. 다만 국토부는 정부 차원의 공식 검토는 없다는 유보적 입장입니다.
- Q. 서울시가 요구한 나머지 과제는 어떻게 됐나요?
- 서울시가 지난 6월 제출한 10대 법령 개정 과제 중 조합설립 동의율 완화와 시공자 선정 시 수의계약 요건 완화 등 8개 과제는 8·13 부동산 대책에 반영됐습니다.
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