전세금 굴려 수익 준다는 정부 ‘안심신탁’, 수요 있을까

정부가 8·13 대책의 하나로 발표한 '전월세 안심신탁사업'을 다음 달 본격 시행해 9월 중 참여 집주인 모집을 시작하고 연내 대상자 선정과 약정을 마칠 계획이지만, 임대인 절반가량이 이미 전세금을 다른 곳에 써 실제 참여 수요가 있을지 의문이 제기된다. 사업은 임대인과 임차인, 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 '주택전월세안정화기구' 3자 계약으로 결정된다. 전월세안정화기구가 임대인 대신 전세보증금을 받아 HUG가 보증하는 주택 프로젝트파이낸싱(PF)에 투자하고 그 수익을 임대인에게 돌려주는 구조다.

PF 대출 금리와 서울 전월세전환율 등을 고려한 목표 수익률은 4~5% 수준이다. 국토교통부는 올해 초만 해도 등록임대사업자이면서 이른바 '깡통전세' 우려가 있는 주택을 대상으로 참여를 의무화하는 방안을 검토했다. 그러나 대상자가 너무 적고 강제 참여가 '전세의 월세화'를 가속할 수 있다는 지적에 방향을 틀어, 모든 임대인을 대상으로 한 자율 참여 방식으로 운영하기로 했다.

관건은 참여율이다. 국토연구원 연구진이 2022년 가계금융복지조사를 바탕으로 분석한 결과 임대인의 48.3%는 현금·펀드·보험·주식·채권을 포함한 저축액이 전세금보다 적었다. 수익률 4~5%가 충분한지도 쟁점이다.

국토부 자체 임대인 설문에서는 수익률 4.85%를 가정할 때 약 20%가 참여 의사를 밝힌 것으로 전해졌다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 레버리지 가능성을 상쇄할 만큼의 수익률을 만들려면 보유세 등 세제 혜택이 필요할 수 있다고 말했다. 최경호 주거중립성연구소 수처작주 소장은 전세금을 키울수록 임대인 수익이 커지는 구조라 보증금 규모가 더 커질 수 있고, 재정으로 PF 이자를 지원하는 것이 공공의 역할인지 의문이라고 비판했다.