청담르엘 보류지 펜트하우스 기준가 11억원 인하…강남·서초 보류지 가격 조정 확산
· 172㎡·200㎡·202㎡ 기준가도 169억5000만~200억5000만원대로 하향 조정
· 전용 84㎡ 3가구는 8차 공고 일주일 만에 2억5000만~2억8000만원 인하해 55억원 전후
· 경희궁유보라 141㎡는 33억3000만원에서 2주 만에 29억7000만원으로 3억6000만원 인하
· 강남·서초 매매가격지수 8월 둘째 주 이후 4주 연속 하락
· 청담르엘 84㎡ 일반 매물 호가 52억~55억원으로 보류지 기준가보다 낮은 역전 현상
· 보류지는 청약통장 불필요, 무대출 시 실거주 의무 없어 토허구역 규제에서 자유로움
· 매각 지연 시 조합 운영비 증가와 해산·청산 일정 차질 우려
사진: 매일경제청담삼익아파트 주택재건축정비사업조합(청담르엘)이 오는 9일까지 보류지 7가구에 대한 9차 입찰을 진행하면서 전용 218㎡ 펜트하우스 기준가를 약 226억원에서 214억6000만원으로 11억원 넘게 낮췄다. 172㎡와 200㎡, 202㎡도 직전 178억~210억7000만원대에서 169억5000만~200억5000만원대로 조정됐고, 전용 84㎡ 3가구는 지난달 26일 8차 공고 일주일 만에 기준가를 2억5000만~2억8000만원 낮춰 55억원 전후에 재공고됐다. 서대문구 영천동 경희궁유보라도 보류지 141㎡가 지난달 33억3000만원에 주인을 찾지 못하자 2주 만에 3억6000만원 내린 29억7000만원에 입찰을 진행 중이다.
한국부동산원에 따르면 강남구와 서초구의 매매가격지수 변동률은 8월 둘째 주 이후 4주 연속 하락했고, 청담르엘 84㎡ 기준가는 55억2000만원이지만 같은 동 유사 층수 일반 매물 호가는 52억~55억원 수준에 형성됐다. 보류지는 청약통장이 필요 없고 대출을 받지 않으면 실거주 의무가 부과되지 않아 토지거래허가구역 규제에서 자유롭지만, 매각이 지연되면 조합 운영비와 인건비가 늘고 조합 해산·청산 일정에도 차질이 생긴다.
배경
보류지는 재건축 조합이 소송이나 조합원 분담금 정산에 대비해 남겨두는 물량으로, 강남권에서는 시세보다 높은 가격에도 낙찰되는 경우가 많았다. 그러나 세제 개편과 대출 규제로 고가 주택 거래가 위축되고 급매물이 늘면서 상황이 달라졌다. 한국부동산원 기준 강남·서초 매매가격지수가 4주 연속 하락하는 가운데 조합들이 회차를 거듭하며 기준가를 내리는 흐름이 확산되고 있다.
시장에 주는 의미
보류지 입찰을 검토한다면 같은 단지 동일 면적의 일반 매물 호가를 먼저 확인해야 한다. 청담르엘 84㎡처럼 일반 매물이 기준가보다 싼 역전 사례가 실제로 나타나고 있기 때문이다. 유찰이 반복되면 다음 회차 기준가가 더 내려갈 수 있어 조급하게 응찰할 이유는 크지 않다. 다만 조합이 해산·청산 일정 때문에 매각을 서두르는 국면이라 회차별 기준가 변동 폭과 마감일을 함께 추적하는 것이 실익이 크다.
자주 묻는 질문
- Q. 보류지가 무엇인가요?
- 조합이 만일의 상황에 대비해 일반분양하지 않고 남겨둔 물량으로 조합보유분이라고도 합니다. 청약통장이 필요 없고 대출을 받지 않으면 실거주 의무가 부과되지 않아 토지거래허가구역 규제에서 자유롭습니다.
- Q. 왜 기준가를 낮추고 있나요?
- 강남·서초 고가 아파트 가격이 조정되면서 보류지 기준가보다 저렴한 일반 매물이 나오고 있기 때문입니다. 매각이 늦어질수록 조합 운영비와 인건비가 늘고 해산·청산 일정에도 차질이 생깁니다.
- Q. 지금 강남 집값은 어떤 상황인가요?
- 한국부동산원 기준 강남구와 서초구의 매매가격지수 변동률은 8월 둘째 주 이후 4주 연속 하락했습니다. 세 부담을 줄이기 위한 급매물도 잇따라 나오고 있습니다.
- Q. 보류지 입찰을 검토한다면 무엇을 봐야 하나요?
- 같은 동 유사 층수의 일반 매물 호가와 기준가를 반드시 비교해야 합니다. 청담르엘 84㎡처럼 일반 매물이 더 싼 사례가 있고, 유찰이 반복되면 다음 회차에 기준가가 더 내려갈 수 있습니다.
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