초고층 아파트 30년 뒤 양극화 경고…재건축·리모델링 어려워 대단지 장기수선충당금이 갈림길

우후죽순 들어선 초고층 아파트가 30년 뒤에는 입지에 따라 극단적인 양극화를 겪으며 상당수 단지가 재건축도 리모델링도 쉽지 않은 처치 곤란한 애물단지로 전락할 수 있다는 경고가 나왔다. 김학열 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 3일 유튜브 채널 '지식한상'에 출연해 30년 후에도 수요가 남아 있는 초고층 단지는 유지되지만 그렇지 않은 곳은 재건축이나 리모델링 가능성마저 일반 아파트보다 떨어진다고 지적했다. 1999년 착공해 입주 20년을 넘긴 서울 강남구 도곡동 타워팰리스는 지역의 상징성과 오피스 등 다양한 용도 전환 가능성 덕에 가치를 유지한 사례로 꼽혔다.

반면 일자리 접근성과 대중교통 여건이 떨어지는 서울 외곽과 경기·인천의 특정 입지는 주거 외에 쓸 용도가 마땅치 않아 연차가 쌓이면 30층 이상 건물부터 어려워질 것으로 전망됐다. 이미 높게 지어진 중·고층 단지는 용적률 상한이 사실상 풀리기 어려워 재건축 시 평형을 줄여야 하고 추가 분담금이 불가피하다는 지적이 뒤따랐다. 가구 수가 많은 대단지는 세대당 1만원만 걷어도 5000세대면 5000만원이 모이는 구조여서 장기수선충당금 적립에서 압도적으로 유리하고, 입주 20년이 넘은 잠실 엘스·리센츠가 인기를 유지하는 이유도 여기에 있다는 설명이다.