토허구역 실거주 유예 최대 2029년 말까지…갱신계약까지 인정, 신청은 2027년 말 마감

정부가 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 의무 유예 기간을 대폭 늘려, 무주택자가 2027년 말까지 임차인이 있는 주택을 사면 임차인의 갱신계약 만료일까지 최대 2029년 12월 31일 입주를 미룰 수 있게 됐다. 실거주 유예 신청 기간은 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일까지다. 갭투자를 막겠다던 토지거래허가제의 취지가 퇴색했다는 지적과 유예 기준이 그때그때 땜질식으로 바뀐다는 비판이 동시에 나온다.

토허구역이 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대된 지난해 10·15 대책은 다음 달이면 시행 1년을 맞는다. 이번 조처는 지난해 8·3 세제개편안의 후속 성격이 짙다. 세제개편안에는 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화와 매입임대 아파트 세제 혜택의 단계적 폐지가 담겨, 다주택자와 임대사업자가 2027년 말까지 집을 팔도록 유도하는 구조다.

그런데 임차인이 사는 집은 매수자의 실거주 의무 때문에 거래 자체가 어려워, 정부가 무주택자가 전월세를 안고 집을 살 수 있는 기간을 2027년 말까지 연장한 것이다. 양도세 중과 완화는 조정대상지역 주택을 2028년 말까지 팔 때 적용된다. 기본세율 6~45%에 20%포인트를 더 물던 1세대 2주택자는 2027년 양도 시 중과세율이 5%포인트, 2028년 양도 시 10%포인트로 낮아진다.

30%포인트를 적용받던 1세대 3주택 이상은 2027년 매도 시 10%포인트, 2028년 매도 시 15%포인트로 경감된다. 매입임대 아파트는 임대 기간 종료 후 자동말소된 조정대상지역 물건에 한해 2027년 12월 31일 이전 양도분만 중과가 배제돼, 해당 사업자들이 반발하고 있다. 매물은 이미 늘고 있다.

부동산 빅데이터업체 아실 집계를 보면 9월 21일 기준 서울 아파트 매물은 7만941건으로, 세제개편 발표일인 8월 3일 6만409건보다 17.4% 증가했다. 양도세 장기보유특별공제를 거주공제로 바꾸는 개편에 따라 2027년 중 절세용 매물이 더 나올 수 있다는 전망도 제기된다. 이번 조처의 또 다른 변화는 임차인 보호다.

지난 5월에는 실거주 유예 기간을 임대차 잔여 계약기간까지로 못 박았지만, 이번에는 갱신계약 기간까지 인정해 임차인이 더 오래 살 수 있게 했다. 다만 갱신을 인정받으려면 매수자가 토지거래허가를 신청하기 전에 임차인과 집주인이 갱신계약을 맺어야 하고, 그 갱신계약이 2027년 12월 31일 이전에 시작돼야 한다. 예를 들어 임대차 계약이 2027년 3월 끝나고 갱신청구권이 남은 임차인이 있다면, 허가 신청 전에 갱신계약을 체결해야 2029년 3월까지 실거주가 유예된다.

반대로 계약 만료가 2028년 3월인 임차인이 있는 집은 유예 기간이 그대로 2028년 3월까지이고, 이 임차인은 갱신청구권을 쓸 수 없다. 토허제 확대의 성적표는 엇갈린다. 한국부동산원 통계로 지난해 10월부터 올해 8월까지 서울 아파트 매매가격은 9.33%, 전세는 8.77%, 월세는 8.05% 올랐다.

다만 지난해 2월 서울시가 잠실·삼성·대치·청담을 토허구역에서 풀면서 송파구가 연간 18.55%, 강남구가 11.74% 뛴 영향이 컸다는 점은 고려해야 한다. 반면 전월세 시장은 올해 입주물량 감소와 실거주 의무에 따른 전세 매물 품귀가 겹쳐 불안이 심해졌다는 평가가 우세하다. 오는 12월 말 서울과 경기 12개 지역의 토허구역 지정 기간이 끝나지만, 유예 신청을 2027년 말까지 열어둔 만큼 재지정을 전제한 조처로 해석된다.