현금부자만 입주할라…잔금대출 한도 산정 기준 ‘설왕설래’

금융당국이 입주를 앞둔 신축 단지의 잔금대출을 가계대출 총량 규제에서 사실상 예외로 허용하기로 했지만, 한도를 감정가와 분양가 중 무엇으로 산정할지를 두고 은행별 셈법이 엇갈리면서 실수요자 혼란이 이어지고 있다. 이달 입주하는 경기 수원 '매교역 팰루시드'를 시작으로 9월 입주 예정인 서울 서초구 '디에이치방배'에도 잔금대출이 공급될 예정이다. 은행들은 통상 입주 시점 감정가에 주택담보인정비율(LTV)을 적용해 왔지만, 분양 이후 시세가 크게 뛴 단지는 감정가 기준으로 잡을 경우 총량 관리 부담이 커진다.

분양가와 감정가 격차가 크지 않은 매교역 팰루시드는 추가 배정 은행 대부분이 감정가 기준을 택했다. 이 단지 전용 84㎡ 최고 분양가는 2023년 말 8억9300만원이었고 현재 같은 평형 입주권은 10억5030만원 수준이다. 디에이치방배는 사정이 다르다.

전용 84㎡ 최고 분양가가 22억3000만원인데 분양가상한제 적용으로 '로또청약'으로 불렸고, 현재 같은 면적 입주권은 34억~35억원을 호가하며 39억3000만원 거래 사례도 있다. 신한은행은 총량 1000억원을 우선 배정하고 분양가의 60%와 감정가의 50% 중 낮은 금액을 한도로 정했다. KB국민은행과 하나은행은 감정가 기준 LTV 적용 여부를 아직 확정하지 못했다.

감정가를 기준으로 하면 한정된 총량 안에서 대출을 받을 수 있는 입주민 수가 줄고, 분양가를 기준으로 하면 총량 관리에는 유리하지만 실수요자의 자금 조달 여력이 떨어진다. 당국은 6·27대책 이전 입주자모집공고가 난 단지의 잔금대출을 총량에서 일부 또는 전부 제외하는 방안을 검토 중이나 확정된 내용은 없다. 금융권 관계자는 "정책은 예측 가능성이 중요한데 후속 대책이 늦어 시장만 혼란스럽다"고 말했다.