서울 정비사업 예정 분양가 3.3㎡당 5290만원…5년 새 1.7배, 일반분양은 22%로
· 중앙값 기준 2700만원→5050만원으로 1.9배 상승
· 강남3구 제외 시에도 2550만원→4250만원으로 1.8배
· 서초구 지난해 1억100만원, 올해 9500만원대 사업장 확인
· 분양가상한제 미적용 동작구에 3.3㎡당 7700만원 사업장
· 일반분양 비중 2021년 30%→올해 22%, 3년 연속 하락
· 일반분양 0가구 사업장 4곳, 강동구 한 곳은 1164가구 중 60가구
· HUG 보증심사 제출 예정가라 공사비 반영 시 실제 분양가는 추가 상승 가능
사진: 아시아경제국회 국토교통위원회 장종태 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 받은 자료를 보면 올해 1∼8월 서울 정비사업장 16곳의 3.3㎡당 평균 예정 분양가는 5290만원으로, 2021년 10곳 평균 3130만원의 1.7배였다. 사업장이 4곳뿐이던 2022년 평균 2650만원에서 지난해 처음 5000만원을 넘겼고 올해도 오름세가 이어졌다. 분양가상한제가 적용되는 강남·서초·송파를 제외해도 평균 예정 분양가는 2550만원에서 4250만원으로 1.8배 올랐다.
서초구에서는 지난해 3.3㎡당 1억100만원, 올해 9500만원이 넘는 사업장이 확인됐고 상한제가 없는 동작구에도 7700만원에 분양하는 곳이 있다. 같은 기간 일반분양 비중은 2021년 8129가구 중 2401가구로 30%였으나 올해는 1만9962가구 중 4361가구로 22%까지 낮아졌다. 일반분양 물량이 아예 없는 사업장도 4곳이었고, 올해 6월 보증심사를 신청한 강동구 한 사업장은 조합원분 1164가구 중 일반분양이 60가구, 서초구 한 곳은 386가구 중 10가구에 그쳤다. 이 수치는 HUG 조합사업비대출보증 심사 때 조합이 제출한 예정 가격이어서 이후 공사비와 금융비가 반영되면 실제 분양가는 더 오를 수 있다.
배경
서울은 신규 택지가 거의 없어 주택 공급의 대부분이 재건축·재개발 등 정비사업에 의존한다. 2022년 이후 공사비가 급등하면서 조합이 제출하는 예정 분양가도 함께 뛰었고, 서울시는 정비사업 속도전과 공급 물량 확대를 주거안정 성과로 제시해 왔다. 국정감사 시기에 그 성과의 질을 따지는 자료 요구가 이어지고 있다.
시장에 주는 의미
청약을 준비하는 무주택자는 서울 정비사업 단지의 분양가가 이미 3.3㎡당 5000만원대에 올라섰고 상한제 지역 밖은 7000만원을 넘는 곳도 있다는 점을 전제로 자금계획을 세워야 한다. 특히 조합원분이 많은 사업장은 일반분양 물량이 수십 가구에 불과할 수 있어, 청약 공고 전 사업장별 일반분양 가구 수와 예정가를 확인하고 대출 한도·중도금 조건을 먼저 점검하는 것이 현실적이다.
자주 묻는 질문
- Q. 서울 정비사업 분양가가 얼마나 올랐나요?
- 올해 1∼8월 HUG 보증심사를 받은 서울 정비사업장 16곳의 3.3㎡당 평균 예정 분양가는 5290만원으로 2021년 3130만원의 1.7배입니다. 중앙값으로 보면 2700만원에서 5050만원으로 1.9배 올랐습니다.
- Q. 분양가상한제가 있는데도 왜 이렇게 오르나요?
- 상한제가 적용되는 강남·서초·송파를 제외하고 계산해도 평균 예정 분양가는 2550만원에서 4250만원으로 1.8배 올랐습니다. 공사비와 금융비 상승이 상한제 지역 안팎을 가리지 않고 반영되고 있기 때문입니다.
- Q. 일반분양 비중이 줄면 무주택자에게 어떤 영향이 있나요?
- 정비사업 물량은 조합원분, 임대주택, 일반분양으로 나뉩니다. 일반분양 비중이 2021년 30%에서 올해 22%로 줄었다는 것은 청약으로 새 아파트를 얻을 기회 자체가 줄었다는 뜻입니다. 일반분양이 0가구인 사업장도 4곳이었습니다.
- Q. 발표된 예정 분양가가 실제 분양가와 같나요?
- 다를 수 있습니다. 이번 수치는 조합이 HUG 조합사업비대출보증 심사 단계에서 제출한 예정 가격이며, 이후 공사비와 금융비용이 확정 반영되면 실제 분양가는 더 오르는 경우가 많습니다.
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