1주택 실거주·비거주 구분 없이 시가 20억까지 종부세 안 내

2026년 부동산 세제개편안으로 종합부동산세 부과 기준이 공시가격 12억원(시가 17억4000만원) 초과에서 14억원(시가 20억3000만원) 초과로 올라, 시가 20억원 이하 1주택자는 실거주·비거주 구분 없이 종부세를 내지 않는다. 반면 실제 거주하지 않는 1주택자의 공제액은 12억원에서 9억원으로 축소돼, 공시가격 15억원 주택 기준 종부세가 58만원에서 158만원으로 늘어난다. 같은 주택에 실거주할 때의 22만원과 비교하면 7배 차이다.

과세표준을 정하는 공정시장가액비율은 주택 종부세에 한해 현행 60%에서 2027년 70%로, 2028년부터는 1주택자와 지방 1·2주택자 70%, 다주택자 80%까지 단계적으로 오른다. 다주택자 기본공제는 일괄 9억원에서 '4억원+(5억원×거주용 주택가액÷주택가액 합계액)'으로 바뀌어 거주하지 않는 주택의 가액이 클수록 부담이 커진다. 아파트 3채의 공시가격 합계가 20억원이고 그중 10억원 주택에 거주하면 종부세는 현행보다 637만3000원 늘어난다.

세율은 실거주 1주택이라도 과세표준 6억~12억원(시가 32억2000만~44억5000만원) 구간이 1%에서 1.3%로, 12억~25억원(시가 44억5000만~71억원) 구간이 1.3%에서 내년 1.5%, 2028년 2%로 인상된다. 정부 시뮬레이션에서 공시가격 20억원 아파트에 10년 거주한 60세 A씨의 종부세는 고령·장기보유 세액공제를 적용받아 91만원에서 76만원으로 줄지만, 같은 주택을 비거주로 보유하면 424만7000원으로 4배 이상 늘어난다. 양도소득세 장기보유특별공제는 2028년 거주 1년당 6%·보유 2%로 축소되고 2029년부터는 거주공제 1년당 8%(최대 80%)만 남아 비거주자 공제가 완전히 폐지되며, 공제 한도도 2028년 20억원·2029년 10억원이 새로 생긴다.

양도가액 30억원 이하 주택에 10년 이상 거주하면 기본공제 한도가 250만원에서 2500만원으로 10배 오른다. 만 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도)의 양도세를 감면받는다. 해외 체류·진학·전근·질병 치료·부모 봉양 등 부득이한 사유로 비운 기간은 1년 이상 실거주 이력이 있으면 최대 3년까지 거주기간으로 인정된다.