정비사업 추가 이주비 대출에 공적보증 검토…병목 뚫는다
· 현행 이주비 대출은 HUG 보증을 전제로 연 4%대 금리가 적용된다.
· 6·27 규제와 10·15대책으로 규제지역 LTV가 70%에서 40%로 낮아지고 한도가 2억~6억원으로 제한됐다.
· 이 규제가 이주비 대출에도 일괄 적용돼 다주택 조합원은 대출을 아예 받지 못하는 사례가 발생했다.
· 건설사 자체 신용 공여 추가 이주비는 금리가 연 6~8%로 조합 부담이 크다.
· 담보평가 기준을 종전 자산에서 준공 후 종후 자산으로 바꿔 한도를 높이는 방안이 추진된다.
· 종전자산 평가액이 낮은 서울 강북 재건축·재개발 단지가 가장 큰 수혜 대상으로 꼽힌다.
· 비아파트 신축을 위한 주택건설사업자 대출 규제 완화도 함께 논의되고 있다.
사진: 연합뉴스정부가 8월 중 발표할 공급대책에서 정비사업 이주비 대출 병목을 풀기 위해 주택금융공사(HF)에 추가 이주비 대출 보증 상품을 신설하는 방안을 검토하고 있다. 현재 이주비 대출은 금융기관이 조합 보유 토지를 근저당으로 잡고 주택도시보증공사(HUG) 보증이 붙어야 가능하며, 이 경우 연 4%대 금리로 빌릴 수 있다. 그러나 6·27 대출규제와 10·15대책으로 서울 등 규제지역 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고 한도가 2억~6억원으로 제한되면서, 같은 규제가 이주비 대출에도 일괄 적용돼 이주가 중단되는 사례가 나타났다.
대형 건설사가 자체 신용으로 추가 이주비를 지원하고 있지만 금리가 연 6~8%로 높아 조합 부담이 크다. 정부는 담보평가액을 철거 전 종전 자산이 아닌 준공 후 종후 자산으로 바꿔 한도를 높이는 방안도 추진한다. 종전자산 평가액이 낮은 서울 강북 재건축·재개발 단지의 한도가 특히 적다는 지적에 따른 것이다.
배경
지난해 6·27 대출규제와 10·15대책은 갭투자와 고가주택 매수를 겨냥했지만, 정비사업 조합원이 철거 기간 임시 거처를 구할 때 쓰는 이주비 대출까지 같은 잣대로 묶였다. 이주비가 나오지 않으면 이주율이 채워지지 않고 철거·착공이 지연되면서 공급 일정 전체가 밀린다. 공급 속도를 강조해 온 정부가 규제의 부작용을 선별적으로 되돌리는 국면이다.
시장에 주는 의미
조합원이라면 두 가지를 확인해야 한다. 첫째, HF 보증 상품이 신설되면 건설사 신용 공여로 받던 연 6~8% 추가 이주비가 4%대로 내려갈 수 있어 이주 시점을 늦출 이유가 줄어든다. 둘째, 담보평가가 종후 자산 기준으로 바뀌면 종전 평가액이 낮은 강북 단지의 한도가 크게 늘어난다. 다만 대책 발표 전 이주 계약을 체결하면 종전 조건이 적용될 수 있으므로, 발표 시점과 소급 적용 여부를 조합 사무실에 확인한 뒤 움직이는 게 안전하다.
자주 묻는 질문
- Q. 이주비 대출 금리는 지금 얼마인가요?
- HUG 보증이 붙은 기본 이주비 대출은 연 4%대지만, 건설사 신용 공여로 받는 추가 이주비는 연 6~8% 수준입니다.
- Q. 왜 이주비 대출이 막혔나요?
- 6·27 대출규제와 10·15대책으로 규제지역 LTV가 40%로 낮아지고 한도가 2억~6억원으로 제한됐는데, 이 규제가 이주비 대출에도 그대로 적용됐기 때문입니다.
- Q. 담보평가 방식이 어떻게 바뀌나요?
- 철거 전 종전 자산 대신 준공 후 종후 자산을 기준으로 평가해 대출 한도를 높이는 방안이 추진됩니다.
- Q. 어느 단지가 가장 영향을 받나요?
- 종전자산 평가액이 낮아 이주비 한도가 특히 적었던 서울 강북 재건축·재개발 단지 조합원들이 주된 대상입니다.
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