재건축 일반분양 줄자 비례율 손질론…창동주공4단지, 조합설립 단계부터 권리배분 검토

재건축에서 수익성과 사업성을 좌우하는 일반분양 물량이 갈수록 줄면서 조합원의 권리와 부담을 나누는 기준인 비례율 방식을 손봐야 한다는 지적이 정비업계에서 커지고 있다. 기존 용적률이 높은 노후 아파트는 재건축을 해도 일반분양을 크게 늘리기 어렵고, 분양가상한제 적용 지역은 분양가를 높이는 데 제약이 있기 때문이다. 비례율은 종전자산 평가액에 곱해 조합원 권리가액을 정하는 지표로, 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 추가분담금이 된다.

문제는 사업비 증가와 일반분양 수입 감소 등 여러 변수가 하나의 비율로 압축돼 조합원이 자신의 부담이 왜 달라졌는지 파악하기 어렵다는 점이다. 조합원이 추가분담금을 내고 더 큰 평형을 고르면 조합원 배정 면적이 늘어 일반분양으로 돌릴 물량이 줄고, 이는 사업성 악화와 조합원 간 갈등으로 이어질 수 있다. 대지지분이 큰 조합원은 개발이익 배분에서 불리하다고 느끼고 소형 주택 소유자는 중대형으로 옮기려는 유인이 커지면서 이해관계가 엇갈린다.

서울 외곽과 1기 신도시처럼 기존 용적률이 높은 단지가 많고 강남권 분양가상한제까지 겹치면서, 일반분양 수익으로 공사비 상승분을 흡수하던 구조가 한계에 부딪혔다는 분석이 나온다. 한국도시정비학회는 지난 6월 서울 강남구 건설회관에서 주택재건축사업 관리처분방식의 개선방향을 주제로 학술세미나를 열고 대안을 논의했다. 세미나에서는 사업비와 분양수입, 종전자산 평가액을 하나의 비율로 묶는 대신 기존 아파트 가치를 토지와 건물로 나누고 대지지분을 신축 주택 권리와 연계하는 방식이 제안됐다.

다만 같은 단지에서도 층·향·조망에 따라 가치가 달라지는 만큼 건물 가치와 토지지분을 가르는 세부 기준과 정교한 감정평가가 전제돼야 한다. 현장에서도 서울 도봉구 창동주공4단지 재건축 추진위원회가 지난달 13일 주민설명회에서 관리처분 단계에서 다루던 권리배분 원칙을 조합설립 단계부터 검토하겠다고 밝혔다. 이 단지는 1710가구 전부가 전용면적 50㎡ 이하 소형이어서 평형 확대 수요가 몰리면 일반분양 물량과 사업성에 영향을 줄 수 있어, 추진위는 정비업체·감정평가업체와 함께 기존 비례율과 다른 배분 방안을 찾을 계획이다. 정비업계 관계자는 앞으로 감정평가업계 역할도 자산가치 평가를 넘어 조합원이 납득할 권리배분 기준을 마련하는 쪽으로 넓어질 것이라고 말했다.