서울시, 높이규제 재건축 공공기여율 절반으로…필수시설 기부채납엔 법적상한용적률
원문 보기 · mk.co.kr· 높이규제 단지는 실제 확보 용적률만큼만 공공기여, 10%에서 5%로 완화 가능
· 3종 일반주거지역 준주거 종상향 시 법적상한용적률 300%에서 500%
· 공원·녹지 등 필수시설 기부채납 시 법적상한용적률까지 적용
· 재개발에 있던 예외 규정을 재건축에도 신설
· 노원 월계삼호4차 용적률 약 10%포인트, 중계그린 약 5%포인트 상승 추산
· 종로 도심, 남산·북한산·아차산 주변, 성북·서대문 등 강북권 수혜 전망
· 신속통합기획 과정에서 사업성 필요 인정 시 공공기여율 추가 인하
사진: 매일경제서울시가 재건축·재개발 사업성을 높이기 위해 2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 변경을 추진하며 용적률과 공공기여 규제를 추가로 완화한다고 29일 밝혔다. 고도·경관지구나 국가유산 주변처럼 종상향을 해도 높이 제한 탓에 법적상한용적률을 다 쓰지 못하는 단지는 공공기여 부담을 실제 사용한 용적률만큼만 지게 된다. 제3종 일반주거지역이 준주거지역으로 종상향되면 법적상한용적률이 300%에서 500%로 오르지만 높이 규제로 400%까지만 개발할 수 있다면 공공기여율이 10%에서 5%로 낮아지는 방식이다.
구릉지나 도시자연공원·학교시설 주변도 신속통합기획 과정에서 높이 제한을 받는다고 인정되면 같은 기준을 적용할 수 있다. 공원·녹지 등 법령상 설치해야 하거나 위원회가 필요성을 인정한 시설을 기부채납하는 정비사업은 기본계획상 상한용적률에 걸리지 않고 해당 용도지역의 법적상한용적률까지 쓸 수 있게 된다. 노원구 월계삼호4차와 중계그린이 대표 수혜 단지로 꼽히며, 노원구 시뮬레이션 결과 변경안 확정 시 용적률이 각각 약 10%포인트와 약 5%포인트 높아지는 것으로 추산됐다. 변경안에는 신속통합기획 등에서 사업성 확보가 필요하다고 인정되면 공공기여율을 추가로 낮추는 내용도 담겼으며, 서울시는 시의회 의견청취 등을 거쳐 확정할 계획이다.
배경
서울시는 사업성이 낮아 정체된 강북권 정비사업을 풀기 위해 2024년 사업성 보정계수와 현황용적률 인정을 도입한 데 이어 규제 완화를 단계적으로 넓혀 왔다. 재개발에는 이미 현황용적률과 사업성 보정계수 적용 시 법적상한용적률까지 허용하는 예외가 있었지만 재건축에는 같은 규정이 없었다. 이번 기본계획 변경은 그 격차를 메우고 높이 규제 지역의 형평성 문제를 다루는 조치다.
시장에 주는 의미
강북권 재건축 단지 조합원이라면 자기 단지가 고도지구나 국가유산 주변에 해당하는지, 종상향 시 높이 제한으로 용적률을 다 쓰지 못하는 구조인지부터 확인해야 한다. 해당한다면 공공기여율이 절반 수준으로 줄어 추정분담금이 재산정될 수 있다. 다만 변경안은 시의회 의견청취를 남겨 두고 있어 확정 시점이 유동적이고, 개별 단지는 정비계획 변경 절차를 다시 거쳐야 한다. 서울시 고시와 각 조합의 추정분담금 재공지 여부를 함께 지켜볼 필요가 있다.
자주 묻는 질문
- Q. 공공기여율이 절반으로 줄면 조합에 얼마나 도움이 되나요?
- 종상향으로 늘어난 용적률을 다 쓰지 못하는데도 전체 공공기여를 부담하던 구조가 바뀌는 것입니다. 늘어난 용적률의 절반만 쓴다면 공공기여도 절반만 내게 되어, 그만큼 일반분양 수입 대비 비용이 줄고 조합원 분담금 인하 여력이 생깁니다.
- Q. 어떤 단지가 실제로 혜택을 보나요?
- 종로 등 도심 문화재 밀집지역과 남산 주변, 북한산·아차산 주변, 구릉지가 많은 성북·서대문 등 강북권 재건축 단지가 주된 대상입니다. 노원구 월계삼호4차와 중계그린은 시뮬레이션에서 용적률이 각각 약 10%포인트와 약 5%포인트 오르는 것으로 나왔습니다.
- Q. 용적률 5~10%포인트 상승이 분담금에 미치는 영향은 어느 정도인가요?
- 늘어난 용적률을 일반분양 물량으로 돌리면 조합 수입이 증가해 분담금을 낮추는 데 쓸 수 있습니다. 다만 실제 효과는 단지 규모와 분양가, 공사비 수준에 따라 달라지므로 조합의 정비계획 변경 이후 재산정된 추정분담금으로 확인해야 합니다.
- Q. 언제부터 적용되나요?
- 아직 변경안 단계로, 서울시의회 의견청취 등 절차를 거쳐 확정됩니다. 확정 이후 개별 단지가 정비계획을 변경해 반영해야 실제 용적률과 공공기여율이 바뀌므로, 사업시행계획인가 단계에 있는 단지는 일정 조정을 검토할 필요가 있습니다.