봉천동 전용 59㎡ 11억 돌파에 신혼부부 영끌 끊겼다…필요 대출 1년 새 2억 늘어
원문 보기 · view.asiae.co.kr· 봉천동아 전용 59㎡ 7억원대 → 지난달 11억2500만원
· 관악드림삼성 전용 59㎡ 지난해 말 8억~9억원대 → 올해 11억원 돌파, 벽산블루밍3차 10억4800만원
· 생애최초 LTV 70% 기준 필요 대출액 5억2500만원 → 7억8750만원
· 15억원 이하 아파트 6억원 대출 한도로 자기자금 5억2500만원 추가 필요
· 금융위 8월 DSR 장래소득 인정기준 확대·실수요자 대출 총량 제외에도 현장 체감 낮음
· 강서·노원·도봉 등 서울 외곽 중저가 지역에서 같은 거래 위축
사진: 아시아경제한국부동산원 조사에서 서울 관악구 아파트 매매가가 지난해 2월부터 올해 9월 셋째 주까지 15.8% 올라, 중저가 단지가 몰린 봉천동에서도 신혼부부의 영끌 매수 문의가 사실상 끊긴 것으로 나타났다. 봉천동아 전용 59㎡는 7억원대에서 지난달 11억2500만원에 거래됐고, 관악드림삼성 전용 59㎡는 지난해 말 8억~9억원대에서 올해 11억원을 넘어섰으며 벽산블루밍3차도 10억4800만원으로 최고가를 새로 썼다. 집값이 뛰면서 필요한 대출도 늘어, 지난해 봉천동아를 생애최초 주택담보대출(담보인정비율 70%)로 사면 최대 5억2500만원을 빌릴 수 있었지만 올해는 7억8750만원이 필요해졌다.
15억원 이하 아파트에는 6억원 대출 한도가 걸려 있어 매수자는 5억2500만원을 따로 마련해야 하고, 금융권에서 빌려야 하는 금액은 1년 사이 2억원 이상 불어났다. 금융위원회가 지난 8월 총부채원리금상환비율(DSR) 장래소득 인정기준을 확대하고 신혼부부 등 실수요자 대출을 가계대출 총량 관리에서 제외하는 방안을 내놨지만 현장에서는 체감하기 어렵다는 반응이 나왔다. 현지 공인중개사들은 1년 새 아파트값이 11억~13억원까지 올라 자금 여력이 부족한 청년층이 감당하기 어려운 수준이라고 전했다. 같은 흐름은 강서구와 노원구, 도봉구 등 중저가 아파트가 집중된 서울 외곽 전반에서 나타나고 있다.
배경
서울 외곽 중저가 아파트는 지난해까지 15억원 이하 대출 규제 문턱이 상대적으로 낮아 청년·신혼부부 매수가 몰린 구간이었다. 그러나 올해 집값이 뛰면서 같은 LTV를 적용해도 필요한 대출액 자체가 급증했다. 정부는 8월 실수요자 대출 완화책을 내놨지만 총량 규제와 6억원 한도는 유지되고 있다. 그 결과 규제 완화와 가격 상승이 상쇄되는 국면이 이어지고 있다.
시장에 주는 의미
실수요자는 완화 대책의 혜택보다 매매가 상승 속도가 빠른지를 먼저 계산해야 한다. 같은 LTV라도 가격이 오르면 자기자금 요구액이 함께 늘어나므로, 6억원 대출 한도와 15억원 기준선 안쪽 단지를 고른 뒤 필요 자기자금을 역산하는 편이 안전하다. 연말 추가 완화 여부와 DSR 장래소득 인정 폭 확정안을 확인한 다음 매수 시점을 정하는 것이 유리하다.
자주 묻는 질문
- Q. 봉천동 아파트값은 얼마나 올랐나요?
- 봉천동아 전용 59㎡는 7억원대에서 지난달 11억2500만원에 거래됐고, 관악드림삼성 전용 59㎡는 지난해 말 8억~9억원대에서 올해 11억원을 넘어섰습니다. 관악구 전체 누적 상승률은 15.8%입니다.
- Q. 왜 영끌 매수가 끊겼나요?
- 집값이 올라 필요한 대출액이 커졌기 때문입니다. 생애최초 LTV 70%를 적용해도 지난해 5억2500만원이면 됐던 대출이 올해는 7억8750만원이 필요하고, 15억원 이하 아파트는 6억원 대출 한도가 걸려 자기자금 5억2500만원을 더 마련해야 합니다.
- Q. 정부 대출 완화 대책은 효과가 없나요?
- 금융위원회는 지난 8월 DSR 장래소득 인정기준을 확대하고 신혼부부 등 실수요자 대출을 가계대출 총량 관리에서 제외하는 방안을 내놨습니다. 다만 현장 중개업소들은 집값 상승폭이 완화 효과를 상쇄해 체감하기 어렵다고 전했습니다.
- Q. 다른 지역도 비슷한가요?
- 강서구와 노원구, 도봉구 등 중저가 아파트가 몰린 서울 외곽 전반에서 같은 거래 위축이 나타나고 있습니다. 인근 매매가가 20~30%씩 오르면서 몇 개월 사이 거래가 급격히 줄었다는 설명입니다.