“돈 못 받으면 경매?”…재건축 아파트는 얘기가 다르다 [집과법]

재건축을 앞둔 아파트를 팔면서 매매대금 일부를 나중에 받기로 하고 근저당권을 설정해 뒀다면 안심해도 될까. 결론은 '단계에 따라 다르다'이다. 정비사업이 진행 중이라는 이유로 담보권 실행 자체가 금지되지는 않지만, 사업 단계와 규제지역 여부에 따라 회수 실익이 크게 달라진다는 것이 전문가 설명이다.

사업 초기에는 일반 아파트 경매와 크게 다르지 않다. 그러나 관리처분계획인가가 고시되면 기존 아파트를 사용하거나 임대해 수익을 얻기 어려워지고, 이주와 철거가 끝나면 경매 대상이 '아파트 한 채'가 아니라 대지권이나 토지 지분으로 바뀐다. 새 아파트가 완공된 뒤에도 소유권 이전 절차가 진행되는 동안에는 다른 등기가 제한돼 곧바로 경매를 진행하기 어렵고, 이전 절차가 끝나야 새 아파트를 대상으로 다시 신청할 수 있다.

더 큰 변수는 투기과열지구다. 도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구에서 재건축 조합설립인가 이후 부동산을 넘겨받은 사람의 조합원 자격 승계를 원칙적으로 제한하며, 경매로 산 경우도 마찬가지다. 국가·지방자치단체나 법령이 정한 금융기관 채무로 인한 경매·공매는 예외가 인정될 수 있지만, 개인 채권에 따른 근저당권 실행은 예외를 인정받기 어렵다는 것이 실무 해석이다.

예외가 없으면 낙찰자는 새 아파트를 받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 "낙찰을 받아도 새 아파트를 받지 못하니 응찰을 꺼리고, 유찰이 반복되며 매각가가 떨어진다"고 말했다. 실무상 진짜 고비는 이주 단계다.

조합원이 이주비 대출을 받으려면 기존 근저당권을 말소하거나 순위를 양보해야 하는 경우가 생기는데, 조건 없이 응하면 담보가 사실상 사라진다. 4392가구 규모 경기 성남시 분당구 양지마을 통합재건축 주민대표단도 개별 주택의 근저당권·전세권이 사업 일정에는 영향을 주지 않지만 권리관계 정리의 실무적 분기점은 이주비 대출 실행 단계라고 설명했다. 전문가는 일부 대금을 먼저 받거나 다른 담보를 확보하는 방법, 계약 단계부터 분양신청·현금청산 통지 의무와 신탁등기 시 사전 동의를 계약서에 명시하는 방법을 제시했다.