한은 "집값 연 8.2% 기대 땐 다주택 91.1%가 매도 안 해"…1.1% 안정 시 매도 유인 30.4%

한국은행이 22일 금융통화위원회 금융안정회의에서 앞으로 5년간 아파트값이 연평균 8.2%씩 오를 것으로 기대되면 다주택 가구의 91.1%는 집을 팔지 않는 편이 유리하다는 분석 결과를 내놨다. 연 8.2%는 지난해 이후 현재까지의 서울 아파트 상승률 수준으로, 이 기대가 이어지면 매도 유인이 생기는 다주택 가구는 8.9%에 그친다. 반대로 같은 기간 전국 아파트 상승률인 연 1.1% 수준으로 기대가 낮아지면 매도 유인이 있는 가구 비중은 30.4%까지 올라간다.

수도권 상승률인 연 3.5% 수준에서는 19.8%의 다주택 가구에서 매도 유인이 발생하는 것으로 추정됐다. 한은은 2027년 중 집을 팔아 양도세 중과 한시 완화 혜택을 받고 매도대금을 국고채 5년물 금리로 굴리는 경우와, 계속 보유하며 높아진 보유세를 부담하되 임대수익과 자본이득을 얻는 경우의 2030년 순자산을 비교해 이 비중을 산출했다. 임대수익률은 전월세전환율에 전세가율을 곱해 산출한 3%(2025년 이후 수도권 평균)를 적용했다.

정부는 지난달 부동산 대토론회를 바탕으로 재정경제부의 2026년 세제개편안, 금융위원회의 부동산 시장 안정 금융 종합대책, 국토교통부의 주택 신속공급 방안을 잇따라 내놨다. 한은은 공급에 속도가 붙으면 수급 불균형이 완화되겠지만 신규주택이 실제 시장에 나오기까지 상당한 시일이 걸리는 만큼 대책의 효과는 결국 주택가격 기대에 크게 좌우될 것이라고 강조했다. 대책 이후 시장 반응은 가격대별로 갈렸다.

과세 강화의 영향을 크게 받는 고가주택에서는 매도 물량이 늘면서, 9월 14일 기준 아파트값이 대책 발표 전인 7월 27일 대비 강남구 1.28%, 서초구 0.94% 하락했다. 반면 상대적으로 가격대가 낮은 지역에서는 매수 수요가 이어져 같은 기간 중랑구가 3.46%, 성북구 3.36%, 서대문구 3.15%, 강북구 2.92% 올랐다. 장정수 한은 부총재보는 서울 외곽과 경기 일부에서 중·저가 주택값 오름세가 이어지고 상승 기대도 높은 점을 들어, 가계대출 총량목표를 1.5%에서 3.0%로 올린 데 따라 주택관련대출 중심의 가계대출 증가세가 다시 확대될 수 있다고 지적했다.

그는 정책당국이 주택가격 기대심리 관리에 주안점을 두고 거시건전성정책 강화 기조를 유지해야 한다고 말했다. 단기 금융불안을 보여주는 금융불안지수(FSI)는 7월 19.3, 8월 19.5로 주의단계(12~24)에서 소폭 올랐다. 중장기 금융불균형 축적을 나타내는 금융취약성지수(FVI)는 2분기 말 46.5로 9분기 연속 상승해 장기평균 수준에 도달했다.

2분기 가계대출은 주택가격과 주가 상승의 영향으로 주택관련대출과 기타대출 증가 폭이 모두 전분기보다 커졌다. 다만 가계부채 비율은 명목 국내총생산(GDP) 성장에 힘입어 1분기 말 85.3%로 전년 말 88.1%보다 낮아졌고, 한은은 올해 말 70% 후반까지 내려갈 수 있다고 봤다.