은마아파트 일부 세입자 “이사비+α 필요”… 조합 “버티면 소송”
· 조합은 관리처분계획인가 후 내년 상반기 이주 개시를 추진하고 있다
· 일부 세입자가 이사비 외 추가 보상이 필요하다는 의견을 내면서 갈등이 불거졌다
· 조합은 이주개시 공고와 함께 명도소송과 점유이전금지가처분을 제기할 계획이다
· 이주 기간 종료 후 점유가 계속되면 부당이득 반환 청구에도 나선다는 방침이다
· 관리처분계획인가 고시 후에는 계약 기간이 남아도 건물을 인도해야 한다
· 재개발과 달리 일반 아파트 재건축은 주거이전비·이사비 지급 의무가 법적으로 없다
· 손해배상은 사업 지연 사실과 손해액을 조합이 입증해야 인정된다
사진: 조선비즈내년 상반기 이주를 추진하는 서울 강남구 대치동 은마아파트에서 일부 세입자가 이사비 외 추가 보상을 요구하자, 조합은 정당한 사유 없이 이주를 거부해 사업이 지연되면 명도소송과 손해배상 청구에 나서겠다는 입장을 밝혔다. 은마아파트는 지난달 2일 사업시행계획인가를 받았고 현재 관리처분계획 수립을 준비 중이며, 인가 후 내년 상반기 이주 개시를 목표로 하고 있다. 조합이 세입자들에게 배포한 이주계획 안내문에는 이주개시 공고와 함께 건물 명도소송과 점유이전금지가처분을 제기하고, 이주 기간 종료 후에도 점유가 이어지면 부당이득 반환을 청구하겠다는 내용이 담겼다.
관리처분계획인가가 고시되면 소유자와 전세권자, 임차권자는 원칙적으로 기존 건물을 사용·수익할 수 없고 계약 기간이 남아 있어도 집을 인도해야 하며, 주택임대차보호법도 재건축의 경우 계약갱신 요구 거절을 허용한다. 다만 세입자는 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있다. 법조계는 재개발과 달리 일반적인 아파트 재건축에는 주거이전비나 이사비를 지급할 법적 의무가 없다고 설명하며, 손해배상도 사업 지연과 손해액을 조합이 입증해야 인정된다고 본다.
배경
은마아파트는 1979년 준공된 4424가구 규모 단지로 수십 년간 재건축을 추진해 왔다. 지난달 사업시행계획인가를 받으며 관리처분과 이주 단계로 넘어가는 국면에 들어섰고, 강남권 대단지 이주가 임박하면서 인근 전월세 시장과 세입자 보상 문제가 동시에 부각되고 있다. 서울시가 정비사업 절차를 단축하는 흐름과 맞물려 이주 갈등이 다른 단지로 번질 가능성도 거론된다.
시장에 주는 의미
대단지 재건축의 이주는 임차인에게는 법적 보호가 얇은 구간이다. 재개발과 재건축의 보상 체계가 다르다는 점을 계약 시점에 인지하지 못하면, 이주 통보를 받고 나서야 대책을 세우게 된다. 정비사업 구역 안의 전월세를 계약하려는 임차인이라면 계약 전에 해당 단지의 사업 단계를 확인하고, 관리처분계획인가 예상 시점 이후까지 거주가 필요한지 따져 봐야 한다. 또 4000가구 넘는 단지가 한꺼번에 이주하면 대치동과 인근 개포·도곡 일대 전월세 수요가 몰릴 수 있어, 내년 상반기 강남권 임차를 계획 중이라면 시기를 앞당기는 것도 방법이다.
자주 묻는 질문
- Q. 재건축 세입자도 이사비를 받을 수 있나요?
- 법적으로 보장된 권리는 아닙니다. 재개발에서는 일정 요건을 갖춘 세입자에게 주거이전비와 이사비가 지급되지만, 일반적인 아파트 재건축은 이런 비용을 지급할 법적 의무가 없습니다. 조합이 원활한 이주를 위해 지원금을 줄 수는 있어도 보장된 보상은 아닙니다.
- Q. 계약 기간이 남아 있어도 나가야 하나요?
- 관리처분계획인가가 고시되면 소유자와 전세권자, 임차권자는 원칙적으로 기존 건물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 주택임대차보호법도 재건축의 경우 집주인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있어, 계약 기간이 남아 있어도 인도 의무가 발생합니다.
- Q. 보증금은 어떻게 돌려받나요?
- 세입자는 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이주 일정이 확정되면 반환 시점과 방식을 임대인과 서면으로 정리해 두고, 다음 거주지 계약 일정과 맞물리도록 조율하는 것이 안전합니다.
- Q. 이주를 미루면 어떤 부담이 생기나요?
- 조합은 명도소송과 점유이전금지가처분, 손해배상과 부당이득 반환 청구를 예고했습니다. 다만 손해배상 책임이 자동으로 인정되는 것은 아니며 조합이 사업 지연 사실과 손해액을 입증해야 합니다. 그럼에도 소송 비용과 시간 부담은 세입자에게 실질적인 위험입니다.
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