용적률을 1.3배로 높이면 실제 몇 %까지 가능한가요?

재건축이 주로 이뤄지는 제3종일반주거지역의 현행 법적 상한 용적률은 300%입니다. 1.2배를 적용하면 360%, 1.3배를 적용하면 390%까지 올라갑니다. 다만 법적 상한이 열려도 지자체 조례와 지구단위계획에 따라 실제 허용 용적률은 단지별로 달라집니다.

어떤 아파트가 가장 크게 영향을 받나요?

기존 용적률이 200~300%로 높아 재건축 사업성이 나오지 않아 리모델링만 검토하던 2000년대 초반 입주 15~20층 중층 단지가 핵심입니다. 시장에서는 마포·성동·광진·동작 등 한강벨트 지역을 대표적 수혜지로 보고 있습니다.

분담금은 실제로 줄어드나요?

일반분양 물량이 늘면 조합 수입이 커져 분담금이 낮아질 수 있습니다. 상계주공6단지 전용 32㎡ 소유주가 84㎡를 받을 때 추정 분담금이 7억6500만원인데, 전문가는 5억원 안팎까지 줄 수 있다고 봤습니다. 다만 공사비가 계속 오르면 절감 효과는 상쇄될 수 있습니다.

전월세 시장에는 어떤 영향이 있나요?

정비사업이 동시다발로 진행되면 이주 수요와 기존 주택 멸실이 새 아파트 공급보다 먼저 발생합니다. 그 결과 착공 후 입주까지의 기간 동안 인근 전월세 가격이 먼저 오를 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 지적입니다.

신탁·정비사업내집나우 요약 · 경향신문 · 2026.08.31 08:41

여당도 재건축 용적률 120~130% 인상 추진…3종 주거지 상한 390%까지 열린다

AI핵심 요약

· 민주당이 재건축·재개발 법적 상한 용적률을 최대 1.3배로 높이는 법 개정 추진
· 김영배 의원 "인허가 기간 단축 + 민간 용적률 120~130% 상향 타협안 검토 중"
· 3종일반주거지역 상한 300% → 1.2배 적용 시 360%, 1.3배 적용 시 390%
· 서울시 추산: 1.2배 적용 시 정비사업 순증 물량 8만7000가구 → 13만가구
· 이재명 대통령 지지율 42%(취임 후 최저), 부정 평가 사유 1위가 부동산 정책(27%)
· 용적률 200~300% 중층 단지 재건축 길 열려…마포·성동·광진·동작 한강벨트 수혜 전망
· 상계주공6단지 32㎡ → 84㎡ 추정 분담금 7억6500만원이 5억원대로 낮아질 가능성
· 이주 수요·주택 멸실이 공급보다 먼저 발생해 전월세 자극 우려도 동시 제기

본 분석은 참고용이며 투자 판단의 책임은 이용자에게 있습니다.

사진: 경향신문

더불어민주당이 2026년 8월 31일 재건축·재개발 법적 상한 용적률을 최대 1.3배까지 높이는 법 개정을 추진 중인 사실이 확인되면서, 오세훈 서울시장이 건의했던 용적률 완화 카드를 여당이 사실상 받아들이는 국면으로 접어들었다. 민주당 서울시당위원장인 김영배 의원은 31일 BBS 라디오에서 인허가 기간 단축과 민간 용적률 120~130% 상향을 담은 타협안을 추가 검토 중이라고 밝혔고, 당 정책위 관계자는 국토교통부와도 협의가 됐다고 부연했다. 현행법상 고층 아파트가 들어서는 제3종일반주거지역의 용적률 상한은 300%로, 1.2배를 적용하면 360%, 1.3배면 390%까지 올라간다.

서울시는 2031년까지 정비사업 31만가구 착공 계획 가운데 기존 주택을 뺀 순증 물량이 8만7000가구 수준이지만, 용적률을 1.2배로 높이면 약 4만3000가구가 더해져 13만가구까지 늘어난다고 보고 있다. 이재명 대통령은 지난달 23일 부동산 정책 국민대토론회에서 재개발·재건축에 부정적 기조를 보였으나, 8월 28일 한국갤럽 조사에서 지지율이 취임 후 최저인 42%로 내려가고 부정 평가자의 27%가 부동산 정책을 이유로 꼽으면서 기류가 달라졌다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 일반분양 물량이 늘면 상계주공6단지 전용 32㎡ 소유주가 84㎡를 받을 때의 추정 분담금 7억6500만원이 5억원 안팎까지 줄 수 있다고 봤다.

반면 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 정비사업이 동시에 진행되면 이주 수요와 주택 멸실이 공급보다 먼저 발생해 전월세 가격을 자극할 수 있다고 지적했다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원도 공급 기대가 가격에 민감하게 반영되는 서울에서는 사업 추진 가능성이 높아진 것 자체가 호재로 인식될 수 있다며 단기 자극 최소화 방안을 주문했다.

배경

정부는 출범 이후 민간 정비사업 규제 완화에 부정적이었고, 이재명 대통령도 지난달 23일 국민대토론회에서 재개발·재건축이 총가구 수를 줄일 수 있다고 언급했다. 그러나 8월 28일 갤럽 조사에서 지지율이 취임 후 최저치로 내려앉고 부정 평가의 최대 이유가 부동산 정책으로 지목되면서, 오세훈 서울시장이 7월 26일 국토부 장관에게 건의했던 용적률 완화안을 여당이 검토 대상에 올렸다.

시장에 주는 의미

실수요자는 법 개정 시점과 지자체 조례 개정 시점을 나눠 봐야 한다. 법적 상한이 올라가도 서울시 조례와 각 지구단위계획이 따라오지 않으면 개별 단지의 실제 용적률은 그대로다. 용적률 200~300%대 중층 단지를 보유했거나 매수를 검토 중이라면 9월 정기국회 법안 처리 여부와 조합의 사업성 재검토 일정을 함께 확인해야 한다. 반대로 임차인이라면 이주 수요가 몰릴 자치구의 전월세 계약 시점을 앞당겨 잡는 편이 안전하다.

원문 출처 · 경향신문기사 전문 읽기 ↗www.khan.co.kr

자주 묻는 질문

Q. 용적률을 1.3배로 높이면 실제 몇 %까지 가능한가요?: 재건축이 주로 이뤄지는 제3종일반주거지역의 현행 법적 상한 용적률은 300%입니다. 1.2배를 적용하면 360%, 1.3배를 적용하면 390%까지 올라갑니다. 다만 법적 상한이 열려도 지자체 조례와 지구단위계획에 따라 실제 허용 용적률은 단지별로 달라집니다.
Q. 어떤 아파트가 가장 크게 영향을 받나요?: 기존 용적률이 200~300%로 높아 재건축 사업성이 나오지 않아 리모델링만 검토하던 2000년대 초반 입주 15~20층 중층 단지가 핵심입니다. 시장에서는 마포·성동·광진·동작 등 한강벨트 지역을 대표적 수혜지로 보고 있습니다.
Q. 분담금은 실제로 줄어드나요?: 일반분양 물량이 늘면 조합 수입이 커져 분담금이 낮아질 수 있습니다. 상계주공6단지 전용 32㎡ 소유주가 84㎡를 받을 때 추정 분담금이 7억6500만원인데, 전문가는 5억원 안팎까지 줄 수 있다고 봤습니다. 다만 공사비가 계속 오르면 절감 효과는 상쇄될 수 있습니다.
Q. 전월세 시장에는 어떤 영향이 있나요?: 정비사업이 동시다발로 진행되면 이주 수요와 기존 주택 멸실이 새 아파트 공급보다 먼저 발생합니다. 그 결과 착공 후 입주까지의 기간 동안 인근 전월세 가격이 먼저 오를 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 지적입니다.