공시가격·기준시가·시가표준액·실거래가·호가 — 다섯 가격의 차이

공시가격은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사해 공시하는 가격입니다. 아파트·연립·다세대는 공동주택공시가격으로 세대별로 공시되고, 단독주택은 개별주택가격, 토지는 개별공시지가가 같은 구실을 합니다.

재산세·종합부동산세 같은 보유세와 지역가입자 건강보험료, 각종 복지 제도의 자산 판정에 공시가격이 쓰입니다. 공시 전에 열람·의견 제출 기간이 있어 소유자가 이의를 낼 수 있습니다.

공시가격은 실거래가보다 낮은 수준에서 정해지며, 실거래가 대비 비율(현실화율)은 정부 정책에 따라 해마다 바뀝니다. 올해 비율이 얼마인지는 국토교통부 공시 자료로 확인하고, 공시가격을 매매 판단의 기준값으로 쓰지는 않습니다.

기준시가는 국세청이 양도소득세·상속세·증여세를 계산할 때 쓰는 가격입니다. 양도세는 실제 거래가액이 원칙이고 상속·증여세는 시가가 원칙이라, 기준시가는 실제 가액이나 시가를 알 수 없을 때 쓰는 보충 기준입니다. 주택은 공시가격을 기준시가로 쓰고, 일정 규모 이상의 오피스텔·상업용 건물은 국세청이 따로 고시합니다.

시가표준액은 지방세법에 따라 취득세·재산세 등 지방세를 매길 때 쓰는 가격입니다. 주택은 공시가격이 그대로 시가표준액이 되고, 공시되지 않은 건물은 지방자치단체가 산정합니다. 취득세는 실제 취득가격이 원칙이지만 과세표준 산정에 시가표준액이 쓰이는 경우가 있으며, 적용 방식은 지방세법 개정에 따라 바뀝니다.

세 가격은 모두 세금을 매기기 위한 값이라 거래 가격과 같지 않습니다. 세금 계산은 해당 연도의 법령과 세율에 따르므로 국세청·지방자치단체 또는 세무 전문가에게 확인합니다.

실거래가는 매매 계약 뒤 계약일부터 30일 이내에 신고된 실제 계약 가격입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 단지·면적·층·계약일과 함께 공개되며, 신고 뒤 계약이 해제되면 해제 표시가 붙습니다.

호가는 매도인이 팔고 싶어 부르는 값으로, 매물 광고와 중개사무소에서 듣는 가격입니다. 체결된 적이 없는 값이므로 실거래가와 간격이 있으며, 시장이 움직일 때는 그 간격 자체가 분위기를 보여 줍니다.

'시세'라는 말은 실거래가와 호가 사이 어딘가를 가리키는 말이라 어느 쪽을 뜻하는지 확인이 필요합니다. 내집나우의 단지 가격·랭킹·알림은 실거래가 신고 데이터를 기준으로 하고 해제 거래를 제외합니다.

공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 주소로 조회합니다. 공동주택·개별주택·개별공시지가가 각각 메뉴로 나뉘어 있습니다.

기준시가는 국세청 홈택스의 기준시가 조회에서, 시가표준액은 지방세 사이트 위택스(지방자치단체에 따라 별도 지방세 사이트)의 시가표준액 조회에서 봅니다. 주택은 공시가격과 같은 값이 나오는 것이 원칙이므로 공시가격을 먼저 확인하면 됩니다.

실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지·면적·기간별로 조회하고, 호가는 매물 광고에서 봅니다. 내집나우 실거래 화면은 실거래가 공개 데이터를 지역·면적대·가격대로 다시 묶어 보여 줍니다.