[내집나우 Lab] AI 임장노트 #14 — 은마아파트: 세입자 3,100가구 이주 통보, 은마 빼면 대치동 8억 이하 전세는 7개월간 66건

은마아파트 조합이 2027년 상반기 이주 개시를 목표로 세입자 약 3,100가구에게 이주 안내 공문을 보냈다(8/28까지 이사 계획 조사). 그런데 2026년 1~7월 대치동에서 신고된 순수 전세 계약 중 보증금 8억원 이하는 150건이고, 그중 84건(56.0%)이 은마 한 단지에서 나왔다. 은마를 제외하면 대치동 전체가 7개월간 만든 8억 이하 전세는 66건뿐이다. 전용 76.79㎡ 순수 전세 중위는 7.00억으로 헤럴드경제가 2025년 1월 "6~7억원대"라고 적은 수준 그대로인데, 같은 기간 매매는 27.60억에서 34.50억으로 25.0% 올랐다. 그 결과 전세가율은 20.1%, 갭은 27.80억이 됐다. 임대차 표본 235건(A등급), 매매 17건(C~B등급)으로 이 노트의 결론은 표본이 두터운 임대차 축에서 뽑았다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 은마는 "좋은 집"이 아니라 "재건축 지분"이다. AI 스코어 48.0/80 — 학군 10.0점과 시설·주거품질 1.5점이 한 단지에 공존한다. 첫 매수자에게는 권하기 어렵고(34억 진입·조합원 지위 제한·실거주 품질 최하), 갭투자는 구조적으로 불가하며(갭 27.80억), 보유자는 이주~준공 구간의 현금흐름(임대수익 0 + 이주비 이자 + 추가분담금)을 지금 설계해야 한다. 가장 시급한 것은 세입자다. 은마 제외 대치동의 8억 이하 전세가 7개월간 66건이라는 사실은 대치동 내 동일 가격대 재정착이 산술적으로 어렵다는 뜻이다. 다만 이주는 2027년 상반기 목표이므로 그 사이 정책·공급 변수가 들어올 수 있고, 가격 격차의 원인처럼 현장 확인이 필요한 항목은 데스크에서 결론 내리지 않고 임장 체크리스트로 넘겼다. ■ 확인할 위험 ① 조합원 지위 양도 제한(투기과열지구·2023년 조합설립인가 이후) — 10년 보유·5년 실거주·1주택 요건을 못 채우면 매수 자체가 성립하지 않는다. 반드시 조합·중개업소에 확인할 것. ② 갭 27.80억, 전세가율 20.1% — 갭투자 대상이 아니다. 이주가 시작되면 임대수익도 끊긴다. ③ 2028년 착공은 조합 목표이며 확정이 아니다. 은마는 1996년부터 30년간 일정이 밀려온 단지다. ④ 매매 표본 17건(C~B등급)으로 얇다 — 매매 변동률은 참고치. ⑤ 2026년 7월은 부분 월(매매 ~7/15, 임대차 ~7/16). ⑥ 특수거래 플래그 4건(03-07 동일일 인접층 2건, 01-07 84.43㎡ 42.00억 4층의 층 프리미엄 역전 등). ⑦ 세입자는 8/28 조사 응답과 계약 갱신 판단이 시급하다 — 조합은 이주 개시와 동시에 전체 세입자 대상 명도소송을 예고했다. ■ 자료의 한계 실거래는 취소·정정될 수 있습니다. 투자 권유가 아닙니다. 호가/실거래/AI 추정을 구분해 표기했습니다.