성산시영 월세비중 30.6%, 서울은 51.7% (Lab #20)

서울 마포구 성산동 성산시영(3,710세대·1986년 준공·전 세대 50~59㎡)의 2026년 임대차 412건을 실측했습니다. 월세 비중은 30.6%로 서울 전체 51.7%의 6할 수준이고, 순수전세 분기 중위는 3.30억, 월세 중위는 보증 0.50억+월 98만원으로 서울 아파트 평균 월세 162만원의 60%입니다. 2025-10-15 서울 전역 투기과열지구 지정 이후 조합원 지위 양도가 막히며 같은 기간 매매는 19건에 그쳤습니다. 전세가율 21.1%, 갭 11.68억으로 갭투자는 구조적으로 불가능합니다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 결론은 임대차 축(412건, A등급)에서 뽑았습니다. 이 단지는 조합원 지위 양도 제한으로 매매가 사실상 봉인된 상태여서(2026년 1~8월 19건) 가격 신호가 임대차에만 쌓입니다. 전세 세입자에게는 현재 서울에서 가장 유리한 축에 속하는 조건(3.12~3.80억, 월세 98만원)이지만 이주 확정 시 3,710가구가 동시에 대체 주거를 찾게 됩니다. 매수 희망자에게는 지위 승계 요건이 최우선 관문이며 요건 미충족 시 현금청산 위험이 있습니다. 갭투자는 전세가율 21.1%로 구조적으로 불가능합니다. 첫 매수로는 권하지 않습니다. ■ 확인할 위험 ① 조합원 지위 양도 제한 — 2025-10-15 서울 전역 투기과열지구 지정 + 2025-12 조합설립인가로 매수해도 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다(예외: 1세대1주택+10년 소유+5년 거주 등, 계약 전 조합·법무사 서면 확인 필수). ② 단지 상품성 — 1986년 40년차, 중앙난방, 3중 주차, 여름 배관청소로 2주 온수 단수, 수압 약함(거주자 후기 복수 확인). ③ 학군 — 마포 중위권이며 전 세대 50~59㎡ 소형이라 학령기 가구 장기 거주에 면적 제약. ④ 갭투자 불가 — 전세가율 21.1%, 갭 11.68억. ⑤ 데이터 한계 — 2026-03 마포구 월세 적재 결손으로 집계 제외, 2026-08은 8/14까지 부분 월, 2025년 값은 전량 언론 인용. ⑥ 재초환 분담금 미확정 — 관리처분 단계에서 통지되며 현재 공개된 확정 수치 없음. ⑦ 특수거래 의심 3건 — 2026-06-14 1층 9.12억(중위 대비 -36.7%), 7/8·7/9 동일층 동일가 복수 신고 2쌍. ■ 교통 6호선 마포구청역·월드컵경기장역, 6호선/경의중앙선/공항철도 디지털미디어시티역 ■ 자료의 한계 표본 축 고지: 결론은 임대차 412건(A등급)에서 뽑았고 매매 19건은 전부 C등급 참고치입니다. 데이터 한계: 2026-03 마포구 월세 적재 결손(66건, 인접 월의 1/5 — 서울 전체는 정상이라 국지적 결함으로 판단)으로 월세 비중 집계에서 제외했습니다. 2026-08은 8/1~8/14 부분 월이며 신고 기한이 남아 추가 반영됩니다. 2025년 수치는 전량 언론 인용이며 자체 DB에는 2026년 1~8월만 적재돼 있습니다. 밴드 중위(마포 24평급 -3.4%)와 단일 단지(+4.0%)의 부호가 반대이므로 킥은 단일 단지 값으로만 썼습니다.