신내9진흥 −22.6%는 구성효과다 (Lab #21)

서울 중랑구 신내동 신내9진흥은 1996년 준공된 30년차 단지이며 세대수는 단지 제원 자료가 없어 확인하지 못했다. 단지 전체 계약 중위는 22.6% 내렸지만 면적을 고정하면 6.9% 올랐다. 이 글은 현장 방문기가 아닌 자료 대조 분석이다. 실거래 신고 자료와 언론 보도, 공개 지표를 맞대어 본 것이며 현장 사진은 없고 카드에 쓰인 그림은 모두 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 중랑구 매매 수집일 2026년 8월 26일, 마지막 계약일 8월 13일이며, 임대차는 8월 15일 수집·8월 14일 마지막 계약으로 매매보다 11일 늦다. ■ 결론: 단지 중위 22.6% 하락은 값이 아니라 팔린 평형이 바뀐 결과다 분석은 월별이 아니라 석 달씩 묶은 두 구간의 중위를 비교했고 그 사이 한 달은 완충 구간으로 뺐다. 단지 전체 중위는 4억 5,000만 원에서 3억 4,800만 원으로 내려 22.6% 하락처럼 보인다. 그러나 가장 싼 33.18㎡의 비중이 13%에서 48%로 뛰면서 중위값이 그쪽으로 끌려갔다. 앞 묶음의 면적 구성을 그대로 두고 뒤 묶음 가격을 다시 가중하면 4억 2,200만 원에서 4억 5,100만 원으로 6.9% 오른 셈이다. 표본은 앞 묶음 23건, 뒤 묶음 46건으로 매매 축은 두텁다. 그래서 이 글의 결론은 모두 매매 자료에서만 뽑았다. ■ 면적을 고정하면 4개 면적이 전부 올랐고 49.93㎡는 10.9% 상승했다 33.18㎡는 3억 900만 원으로 3.0%, 39.84㎡는 3억 6,900만 원으로 0.3% 올랐다. 큰 평형의 오름폭이 더 컸다. 49.82㎡는 4억 9,500만 원에서 5억 4,700만 원으로 10.5% 올랐지만 표본이 적어 참고치로 둔다. 49.93㎡는 4억 8,700만 원에서 5억 4,000만 원으로 10.9% 올랐고 최근 최고가는 6억 원이다. 2026년 매매는 모두 83건이며, 평당 가격 중위 3,188만 원은 중랑구 57개 단지 가운데 34위다. 평당 가격은 면적이 작을수록 높게 나오므로 이 순위만 떼어 읽으면 오해가 생긴다. ■ 중랑구 7월 중위 16.2% 하락도 신축 한 곳의 입주 물량 124건이 만든 착시다 중랑구 7월 매매 중위 5억 5,500만 원은 6월보다 16.2% 낮아 보인다. 하지만 7월 391건 가운데 31.7%인 124건이 새로 준공된 초소형 단지 세이지움태릉입구역의 입주 물량이다. 이 단지를 빼면 나머지 267건의 중위는 7억 500만 원이다. 같은 이유로 묵동은 두 묶음 비교가 26.2% 하락에서 4.5% 상승으로 부호가 뒤집힌다. 구 단위 숫자도 무엇이 팔렸는지에 따라 크게 흔들린다는 뜻이다. 그래서 같은 단지·같은 면적끼리 비교한 값을 기준으로 삼아야 한다. ■ 같은 1996년 신내지구 형제 단지 신내6대주보다 39.8㎡대에서 17.9% 싸다 면적을 맞춰 보면 39.8㎡대 신내9진흥 중위는 3억 6,900만 원, 신내6대주는 4억 3,400만 원으로 17.9% 차이다. 49.9㎡대에서도 신내6대주가 10.6% 비싸다. 같은 해 준공, 같은 택지지구라서 연식 차이로는 설명되지 않는다. 신내(묵동)와의 격차는 5.8%와 5.4%로 작고, 49.9㎡대 신내11대명은 오히려 5.7% 낮다. 역까지 거리, 동 배치와 향, 복도식·계단식 구조, 임대 혼합, 주차 대수 가운데 무엇이 격차를 만드는지는 자료로 알 수 없다. 원인을 확인하기 전에는 이 차이를 저평가라고 부르지 않는다. ■ 7월 1~2일 같은 날·같은 층·같은 가격 신고 4쌍 8건과 35.2% 이탈 거래가 있다 7월 1~2일 이틀에 같은 면적·같은 층·같은 금액 신고가 4쌍 8건 몰려 있다. 공동명의 지분을 나눠 신고했을 수도, 같은 거래가 두 번 신고됐을 수도 있어 자료만으로는 가리지 못한다. 중복을 지우면 뒤 묶음 표본은 42건이 되지만 결론의 방향은 그대로다. 6월 49.93㎡ 3억 5,000만 원 거래는 면적별 중위보다 35.2% 낮아 중개업소 교차 확인이 필요하다. 49.93㎡는 저층과 11층 이상 중위가 모두 5억 500만 원으로 같아 고층 웃돈이 보이지 않는다. 표본이 14건과 9건으로 얇지 않은데도 그렇다. ■ 면목선 2034년 개통 목표와 컴팩트시티 788호는 값에 더하지 않는다 면목선 경전철은 2024년 6월 예타 통과 뒤 2034년 개통이 목표이고 기본계획 승인도 아직이다. 이 단지는 이미 6호선과 경춘선 신내역 도보권이라 개선 폭이 작다. 신내 컴팩트시티는 계획이 바뀌어 788호로 줄었고 그중 410호가 임대이며 착공 여부도 확인되지 않는다. 30년차라는 것은 정밀안전진단 연한에 닿았다는 뜻일 뿐 재건축 조합도 없다. 기준금리는 3.00%로 두 달 연속 올랐고 혼합형 주담대 금리는 4.68~7.15%다. 이 단지 가격대에서는 0.25%p 인상 부담이 월 4.7~7.9만 원으로 계산됐다. ■ 버린 해석: 단지값 하락, 8월 거래 1건 급감, 7월 비중 6.18%의 자료 누락 단지 중위 22.6% 하락을 집값 하락으로 읽는 해석은 면적 고정 결과와 맞지 않아 버렸다. 8월 1건은 덜 찬 부분 월이고 신고 기한이 30일이며, 7월 같은 기간에는 9건이 신고돼 있었다. 중랑구가 서울 매매에서 차지한 비중이 7월 6.18%, 8월 7.45%로 튄 것도 누락이 아니라 신축 입주 물량과 부분 월 때문이다. 한국부동산원은 8월 넷째 주 중랑구를 0.56% 상승, 서울 25개 구 중 1위로 발표했고 KB는 0.61%로 2위로 봤다. 표본 아파트를 추적하는 지수는 구성이 고정돼 있어, 매달 팔린 집이 바뀌는 계약 중위가 내리는 동안 지수가 오르는 것은 모순이 아니다. 기사가 중랑구를 대출 의존이 높은 외곽으로 묶었지만 인용된 대출지수에는 구로 57.1%, 강북 54.6%만 있고 중랑구 수치는 없어 검증하지 못했다. ■ 호가는 한 줄도 없고 임대차는 14일째 멈춰 전세가율 63.1%는 참고치다 호가·매물 자료가 없다는 것이 이 분석의 가장 큰 약점이다. 2025년 이전 실거래가 없어 12개월 변동률도 직접 재지 못했다. 세대수·동수·용적률·주차 대수도 단지 제원 자료가 없어 확인하지 못했다. 임대차는 중랑구 순수전세가 3월 340건에서 4월 173건으로 49.1% 줄었고 수집도 14일째 멈춰 있다. 그래서 33.18㎡ 전세가율 63.1%와 전월세전환율 4.49%는 참고치로만 쓴다. 거주자 후기는 원문이 403으로 차단돼 요약을 지어내지 않았다. ■ 33.18㎡ 3억 900만 원, 49.93㎡ 5억 4,000만 원을 기준선으로 계약 전 확인할 것 사려는 사람은 33.18㎡ 월 상환 116만 원이 같은 집 월세 66만 원의 1.8배라는 점부터 따져 본다. 팔려는 사람은 단지 중위 22.6% 하락이 자기 집값 하락이 아니며 면적 고정 기준으로는 6.9% 올랐다는 점을 근거로 삼는다. 세입자는 전환율 4.49%가 전세대출 금리와 비슷한 손익분기 구간이라 금리가 한 번 더 오르면 전세가 유리해진다는 점을 본다. 계약 전에는 토지거래허가 지정 여부와 은행별 대출 창구, 7월 초 같은 가격 4쌍 거래의 실체, 북부간선도로 소음과 주차를 직접 확인한다.