DMC래미안e편한세상 국평 82%가 15억 위 (Lab #22)

서울 서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상은 2012년 준공, 3,293세대 대단지다. 전용 84.9~85.0㎡ 계약에서 15억 원 이상 비중은 1분기 41.7%에서 2분기 82.1%로 뛰었고, 중위는 15억 3,500만 원이 됐다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 국토교통부 실거래 신고, 기사, 단지 제원 자료, 거주 후기를 대조한 자료 분석이다. 현장 사진은 없고 함께 실린 카드 12장은 모두 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 실거래 수집일 2026년 8월 31일, 최종 계약일 매매 2026년 8월 20일·임대차 2026년 8월 28일이다. ■ 15억 원은 천장이 아니라 통과선, 국평 계약 82.1%가 그 위에 있다 기사들은 서울 외곽 아파트값이 주택담보대출 한도가 바뀌는 15억 원 안팎에서 막힌다고 썼다. 이 단지 국평에서는 그 선이 상단이 아니라 이미 지나간 선이었다. 이 글에서 1분기는 1~3월, 2분기는 4월을 뺀 5~7월이다. 2분기 국평 계약 28건 가운데 23건이 15억 원 이상이었고 중위값 자체도 15억 원을 넘어섰다. 이 결론은 올해 이 단지 매매 74건, 그중 국평 48건에서 뽑았다. 대출 한도선이 값을 붙잡는 천장이라는 설명은 이 단지 국평에는 맞지 않는다. ■ 국평 중위 14억 7,000만 원에서 15억 3,500만 원으로, 전세는 7억 8,000만 원 국평 중위는 1분기 14억 7,000만 원에서 2분기 15억 3,500만 원으로 4.4% 올랐다. 고층인 29층에서 12억 원 거래가 나와 올해 최저가가 됐는데, 저층 할인으로는 설명되지 않아 확인할 거래로 남겼다. 어느 쪽으로도 단정하지 않는다. 올해 최고가는 7월 14층 15억 9,500만 원이다. 같은 날 같은 값 같은 층으로 신고된 거래가 7월에 3쌍 있었는데, 동이 다른 세대일 수 있고 3건을 빼도 중위는 그대로다. 서대문구 국평 평단가로는 32개 단지 중 6위(평당 5,848만 원)다. 순수전세 중위는 7억 8,000만 원으로 직전 분기보다 5.8% 올랐고, 8월에는 8억 1,500만 원이었다. 전세가율은 50.8%, 매매와 전세의 차이는 7억 5,500만 원이다. 월세 비중은 39.0%로 서울 평균보다 낮아 아직 전세 중심이다. ■ 60㎡가 끼어들어 단지 중위는 0.3%만 올랐다, 면적을 고정하면 모두 올랐다 면적을 섞은 단지 전체 중위는 0.3% 오르는 데 그친다. 1분기에 한 건도 없던 60㎡가 새로 들어와 거래의 20.9%를 차지하며 가운데값을 끌어내렸기 때문이다. 1분기 면적 구성으로 다시 맞추면 15억 1,900만 원에서 15억 8,800만 원으로 4.6% 오른다. 면적별로 보면 국평 4.4%, 121㎡는 16억 6,500만 원에서 17억 4,800만 원으로 5.0% 올랐다. 60㎡는 1분기 표본이 없어 변화율을 내지 않았다. 이 글의 결론은 모두 면적을 고정한 값에서 뽑았다. 층별로는 일반적인 순서가 뒤집혔다. 중층 6~12층 17건 중위가 15억 4,000만 원으로, 고층 13층 이상 20건의 15억 2,000만 원보다 높다. 최고 35층 단지인데 높은 층 웃돈이 보이지 않는 셈이고, 동 위치·향·조망 차이인지는 자료로 가리지 못했다. ■ 4개 구 가운데 서대문만 15억 원 바로 위가 바로 아래보다 많았다 기사가 묶은 4개 구의 올해 매매 10,609건을 가격 구간별로 나눠 봤다. 15억 원 바로 아래 구간 건수를 바로 위 구간으로 나눈 비율이 성북 1.55, 구로 1.92, 강서 1.41로 한도선 아래에 몰려 있었다. 서대문만 48건 대 60건, 0.80으로 반대였다. 서대문 안에서 이 비율은 1분기 1.06에서 2분기 0.66으로 더 낮아졌다. 구로구는 실거래 수집이 16일 멈춰 있었으니 그만큼 감안해 읽어야 한다. 서대문은 한도선 아래 눌린 구가 아니라 그 선을 지나고 있는 구다. 그 앞줄에 북가좌동이 있다. 북가좌동 중위는 8억 8,500만 원에서 10억 6,000만 원으로 19.8% 올라 서대문 6개 동 중 1위였고, 15억 원 이상 비중도 12.7%에서 29.0%로 가장 크게 늘었다. 동 중위는 소형 구축이 섞여 단지 중위보다 훨씬 낮으니 두 값을 섞어 읽으면 안 된다. ■ 대출 6억에서 4억으로, 매매가 3,500만 원 차이가 현금 2억 3,500만 원이 된다 수도권 주택담보대출 한도는 15억 원 이하 6억 원, 그 위는 4억 원이다. 15억 원짜리는 자기 돈 9억 원, 15억 3,500만 원짜리는 11억 3,500만 원이 든다. 매매가는 3,500만 원 차이인데 준비할 현금 차이는 그보다 훨씬 크다. 30년 원리금균등에 연 4.68%를 가정하면 월 상환액은 6억 원 대출이 310만 원, 4억 원 대출이 207만 원이다. 무게는 월 상환액보다 자기자본 쪽에 실린다. 국평 계약 대부분이 이미 이 선 위에서 이뤄진다는 점이 이 단지 매수 계산의 출발점이다. ■ 지수 10.02%와 계약 중위 4.1%는 모순이 아니다, 호재 목록에서 뺀 것들 기사가 인용한 서대문 누적 상승률 10.02%는 같은 표본 아파트를 계속 따라가는 주간 지수다. 실제 계약 중위는 9억 6,500만 원에서 10억 500만 원으로 4.1% 올랐는데, 이는 그달 팔린 집들의 가운데값이라 구성이 매번 바뀐다. 한쪽이 틀린 게 아니라 다른 질문에 답하는 숫자다. 2012년 준공 이 단지가 2018·2020·2024년 준공 단지보다 비싸다는 연식 역전도 확인됐지만 결론으로 쓰지 않았다. 같은 면적의 DMC센트럴아이파크가 7.8% 싼 것은 사실로만 남겼다. 입지, 동 위치, 평지 여부 같은 원인은 자료로 가리지 못했다. 호재로 계산하지 않은 것도 있다. 서부선은 이 단지에 닿지 않고, 강북횡단선은 2024년 예비타당성조사에서 B/C 0.57로 탈락한 뒤 아직 조사를 시작하지 않았다. 인접 가재울7구역과 북가좌6구역 3,889세대는 이주 때는 전세 수요를, 준공 뒤에는 경쟁 신축을 만든다. ■ 금리 인상 뒤 계약 0건, 호가와 단점 후기는 확인하지 못했다 한국은행이 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올린 뒤 이 단지 계약은 한 건도 없다. 그래서 금리 인상이 값을 눌렀는지는 판정하지 않았다. 8월은 신고 기한이 남은 부분 월이라 거래가 줄어든 것처럼 보여도 급감으로 읽으면 안 된다. 매물 호가는 부동산 포털 접근이 막혀 보지 못했고, 이 글은 계약만으로 썼다. 거주 후기는 평지 대단지, 조경, 넓은 동 간격, 주차 편의처럼 긍정 일색이었고 단점 문장은 확보하지 못했다. 단점이 없다는 뜻이 아니라 검증하지 못했다는 뜻이다. 건폐율은 출처마다 19%와 21.978%로 달라 확정하지 못했다. 가좌역과 디지털미디어시티역까지 도보 시간은 1차 출처가 없어 비워 뒀다. 가재울중 배정도 자료끼리 엇갈려 구청 배정표로 확인할 몫이다. ■ 16억 원 위는 아직 검증되지 않은 값, 내년 1월 복기 전까지 볼 것 사려는 사람은 15억 원 이하 매물이 나오면 대출이 2억 원 늘어나는 대신 왜 그 값인지 층·향·수리 상태부터 묻는 편이 낫다. 팔려는 사람은 올해 최고가가 15억 9,500만 원이고 16억 원 위는 아직 계약으로 확인된 적이 없다는 점을 감안해야 한다. 세입자는 인접 3,889세대 이주가 시작되면 전세 경쟁이 세질 수 있으니 만기와 이주 시점을 맞춰 봐야 한다. 계약 전에는 토지거래허가구역 지정 여부를 계약일 기준으로 다시 확인하고, 6억 원 이상 거래는 자금조달계획서 제출 대상이라는 점도 챙겨야 한다. 다음 분기에는 10~12월 국평 중위가 15억 원 위에 머무는지, 16억 원을 넘지 않는지를 함께 본다. 두 가지는 2027년 1월 31일 다시 계산해 맞았는지 틀렸는지 공개한다.