■ 한 장 요약 2026년 8월 5일 서울시 제9차 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과가 구로주공 재건축 정비계획을 수정가결했습니다. 2,126가구 → 최고 49층 3,289가구(+1,163가구, +54.7%), 준공업지역 용적률 250%→400%, 사업성 보정계수 적용. 40년을 끌던 사업에서 '될까'가 '언제'로 바뀐 날입니다. 그런데 시장은 이미 알고 있었습니다. 구로주공2차의 실거래 평단가는 5,624만원/평(2026-04~07, 29건, 평균 39.4㎡)으로 구로동 1위입니다. 면적을 맞춰 비교해도 2006년 준공 구로두산위브(43.3㎡ 평균, 4,697만원/평)보다 19.7% 높습니다. 39년 된 아파트가 20년 된 아파트보다 비싼 이유는 하나뿐입니다 — 사람들이 사는 건 '집'이 아니라 '입주권 한 장'이기 때문입니다. ■ 실거래 (국토부 RTMS 적재분, 기준 2026-07-31 · 단위 억원) · 주공2차 41.30㎡(최다 거래 15건) 월별 중위: 1월 6.14 → 2월 6.89 → 4월 7.26 → 5월 7.10 → 6월 7.20. 최고 7.45(5/20, 9층) · 주공1차 84.87㎡: 1월 10.05 → 4월 10.49 → 5월 11.20 → 6월 11.60 · 거래량(1·2차 합산): 1월 5 · 2월 9 · 3월 2 · 4월 27 · 5월 14 · 6월 2 · 7월(부분) 2건 · 4월 27건은 1~3월 합계(16건)의 1.7배입니다. 구로구 정비계획 공람공고(제2026-564호) 기간 3/19~4/20과 정확히 겹칩니다. ■ 평단가 서열 (구로동, 2026-04~07, 표본 5건 이상) 1위 구로주공2차 5,624 / 2위 신도림태영타운 5,245 / 3위 구로두산위브 4,697 / 6위 구로주공1차 4,337 / 8위 구로두산 4,213 / 9위 삼성래미안 4,153 (만원/평) 면적을 맞추면 — 40㎡대: 주공2차 5,624 vs 구로두산위브(2006년) 4,697 = +19.7%, vs 구로두산(1998년) 4,213 = +33.5%. 75~80㎡대: 주공1차 4,337 vs 삼성래미안(2004년) 4,153 = +4.4%. 소형의 프리미엄이 대형의 4배 이상입니다. ■ 왜 12평이 25평보다 평당 비싼가 [AI 추정] 재건축에서 조합원이 사는 것은 집이 아니라 새 아파트를 받을 권리입니다. 총 투입금 = 매입가 + 추가분담금(≒ 조합원분양가 − 종전자산 감정평가액). 41.30㎡(7.10억)는 초기 투입금이 낮아 진입 장벽이 낮고, 84.87㎡(11.60억)는 분담금이 적은 대신 초기 현금이 4.5억 더 듭니다. 같은 신축을 받는 두 경로 중 초기 현금이 적게 드는 쪽에 수요가 몰린 것입니다. ※ 단 조합원분양가·감정평가액·분담금은 전부 미확정입니다. 소형 감정평가액이 예상보다 낮게 나오면 이 논리는 통째로 뒤집히고, 지금의 소형 프리미엄은 과열로 판정됩니다. ■ 진짜 병목은 가격이 아니라 현금과 실거주 의무 서울 전역이 토지거래허가구역입니다(2025년 10·15 대책). 허가 후 4개월 내 입주 + 2년 실거주 의무가 있어 갭투자는 구조적으로 불가능합니다. 41.30㎡ 전세가율 32.4%(전세 중위 2.30억), 갭 4.80억은 실현할 수 없는 참고 수치이고 사실상 매매가 전액에 가까운 현금이 필요합니다. 또 서울 전역이 투기과열지구라 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다(도시정비법 39조 2항). 구로주공은 아직 정비구역 지정 단계 — 지금은 살 수 있고, 조합이 서면 못 삽니다. 4월의 거래 폭증은 이 시계를 읽은 매수세로도 설명됩니다. ■ 행동 기준가 [AI · 실거래 밴드이지 목표가 아님] · 주공2차 41.30㎡ — 적극 검토 6.85억 이하 / 중립 6.86~7.45억 / 신중 7.45억 초과 · 주공1차 84.87㎡ — 적극 검토 10.50억 이하 / 신중 11.60억 초과 심의 통과(8/5) 이후 계약분은 아직 신고 전입니다(신고 기한 30일). 지금 보이는 실거래가는 심의 프리미엄이 반영되기 이전 가격이며, 실제 호가는 올랐을 가능성이 큽니다. ■ 교통·학군 구일역(1호선) 약 500m. 다만 일반열차만 정차해 급행은 구로역·신도림역으로 이동해야 하고 강남 방면은 환승 1회가 확정 발생합니다. 도보권에 닿는 신설 노선 계획은 없습니다. 구일초·구일중·구일고가 모두 도보권인 원스톱 구조이고, 정비계획에 구일초 연계 녹지축과 약 9,917㎡ 어린이공원이 포함됐습니다. 다만 대형 학원가는 없습니다 — 학군을 첫 매수 이유로 삼기엔 근거가 약합니다. ■ 호재로 계산하지 마세요 — 구로차량기지 이전 이 단지 인근 최대의 떡밥이지만 확정된 것이 없습니다. 광명 이전안은 지역 반대와 부처 간 이견으로 사실상 무산됐고, 이후 거론된 안양천 지하화도 사업계획·예산이 확정된 바 없습니다. 정부 브리핑에서도 "부처 간 잠정 합의된 것 없다"는 입장이 나왔습니다. 서울시가 말한 것은 차량기지 "일대 주거환경 개선"이지 이전이 아닙니다. 중개업소가 이것을 매수 근거로 제시하면 확정 문서를 요구하세요. ■ 거시·정책 기준금리 2.75%(2026-07-16, 3년 6개월 만의 인상, 한은은 인상 기조 지속 시사). 서울 아파트 주간 +0.26%로 77주 연속 상승, 강북 14개구 +0.36%가 강남 11개구 +0.17%의 두 배. 구로구 1~7월 누적 +8.80%로 서울 25개 자치구 중 2위(1위 성북 10.31%)이며 상위 10곳이 전부 비강남권입니다. 세제개편상 1주택은 시가 20억까지 종부세가 없습니다. 구로주공은 전 면적이 그 아래라 종부세 대상이 아니고 15억 대출 규제선 아래입니다. 강남권 보유세 시뮬레이션 기사를 이 단지에 그대로 적용하지 마세요 — 기준 시가가 다릅니다. ■ 임장 체크 6 ① 4/20 84.17㎡ 6.55억 거래의 정체(중위 대비 -37.6%) — 중개업소 2곳 이상에서 특수관계 여부 확인 ② 매물이 없는가, 안 사는가 — 매물 장부에서 등록 매물 수와 호가 분포 확인 ③ 심의 통과 후 호가 변동 — 실거래 신고 전이라 호가가 유일한 최신 신호 ④ 조합설립 진행 상황 — 조합설립 = 거래 창구 폐쇄, 이 날짜가 전부 ⑤ 주공2차 5층동 엘리베이터 유무·주차 실태(평일 21시 이후) ⑥ 구일역 실제 도보 시간과 차량기지 소음(야간·새벽 포함) ■ 검증 가능한 가설 H-009 (판정 기한 2026-12-01) 2026년 11월 30일까지 신고되는 구로주공2차 전용 41.30㎡ 매매 실거래 중 7억 4,500만원(2026-05-20 최고가)을 초과하는 거래가 2건 이상 나온다. 부가설: 2026년 8~10월 계약분 1·2차 합산 월별 거래량이 각 월 5건 이상을 회복한다. 8월 5일 심의 통과가 실제 체결가에 반영되는지를 봅니다. 반영되면 초과 거래가 나오고, 이미 다 선반영됐다면 7.45억이 천장이 됩니다. 틀리면 틀렸다고 씁니다. ■ 팩트시트 구로주공1차 1,400세대·13개동·1986.06.30 준공·전용 73.08~84.87㎡·기존 용적률 약 153% 구로주공2차 726세대·6개동·1987.07.23 준공·전용 32.39~64.62㎡·약 156% 합계 2,126세대 19개동 / 준공업지역 / 시공 대한주택공사 / 지번 구로구 구로동 685-222·685-223 ※ 도로명주소는 공개 자료상 구일로4길 65(1차)·22(2차)로 확인되나 단일 출처여서 확정 표기하지 않습니다. ■ 출처 국토부 실거래가(RTMS) 적재분 자체 집계(기준 2026-07-31, 취소 건 제외) / 서울시 제9차 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과(2026-08-05) / 구로구 공람공고 제2026-564호 / 한국은행(2026-07-16 기준금리 결정) / 한국부동산원 주간 아파트가격동향 2026년 8월 1주 / 매일경제·이투데이·아시아경제·연합뉴스 ※ 실거래는 취소·정정될 수 있습니다. 이 노트는 투자 권유가 아닙니다. 첨부 이미지는 전부 데이터 분석 카드이며 현장 사진이 아닙니다.
입력 5개 축 평균 3.2/5점 — 시설 축(2/5)이 감점 요인입니다.