건산연 "8·13 대책 연 29.4만 호 착공 어렵다"…대구 인허가 18가구로 기능 정지
· 9·7대책 135만 호 + 12만 호+α = 2030년까지 수도권 147만 호+α, 연평균 29.4만 호 목표
· 핵심 축: 공공택지 5.7만 호+α, 도심 공급 0.5만 호+α, 민간 규제 완화 5.9만 호+α
· 2010~2025년 수도권에서 연 29.4만 호 이상 착공된 해는 4개년뿐, 최근 5년 평균 18.1만 호
· 2026년 상반기 수도권 착공 6.5만 호 — 올해 목표 26.9만 호의 24.2%
· 선분양 구조 탓에 대출 규제·세제 중과 유지 시 민간 자금 조달과 분양성 확보에 한계
· 대구 주택 인허가 18가구(4월 기준), 전년 31가구 대비 41.9% 감소 — 신축 생태계 기능 정지
· 공공택지 최단기 착공 모델(68→37개월)의 관건은 보상·이주·철거 등 현장 이해관계 조정
사진: 대구일보한국건설산업연구원이 8월 31일 발표한 보고서에서 정부의 8·13 주택 신속공급 방안이 공급 속도 제고라는 방향성은 타당하지만 금융·세제 등 수요 기반과의 정합성을 확보하지 못하면 실현이 녹록하지 않다고 평가했다. 이번 대책은 기존 9·7대책 135만 호에 12만 호+α를 더해 2030년까지 수도권에 총 147만 호+α, 연평균 29.4만 호를 공급하는 로드맵으로 공공택지 확대 5.7만 호+α, 도심 공급 확대 0.5만 호+α, 민간 지원 및 규제 완화 5.9만 호+α가 핵심 축이다.
건산연은 2010~2025년 16년간 수도권에서 연 29.4만 호 이상 착공된 해가 4개년에 불과하고 최근 5년 연평균 착공이 18.1만 호에 그쳐 목표가 1.5배 이상 부담이라고 지적했다. 2026년 상반기 수도권 착공 실적은 6.5만 호로 올해 목표치 26.9만 호 대비 달성률이 24.2%에 머물렀다. 국내 주택공급 대부분이 수요자 자금을 활용하는 선분양 방식이어서 대출 규제와 세제 중과 기조가 유지되는 한 민간 사업자의 개발 자금 조달과 분양성 확보에 한계가 따른다는 진단도 담겼다.
대구는 국토부 4월 주택통계 기준 주택 인허가가 18가구로 전년 31가구보다 41.9% 줄어 신축 생태계가 사실상 기능 정지 수준이며, 미분양 전체 물량은 4000~5000가구 선에서 완만히 줄고 있으나 준공 후 미분양이 지역 건설·시행업계의 자금난을 가중시키고 있다. 송원배 대구경북부동산분석학회 부회장은 사람이 굳이 서울로 가지 않아도 되는 환경을 만드는 것이 수도권 집값을 안정시키면서 지방을 살리는 길이라며 산업·교육·교통·기업 정책의 동시 가동을 주문했다.
배경
정부는 지난해 9·7 대책과 올해 1·29 대책에 이어 8·13 주택 신속공급 방안을 내놓으며 수도권 공급 로드맵을 세 차례 확대했다. 그러나 대책이 수도권 물량 확대에 집중되면서, 착공 절벽과 준공 후 미분양을 동시에 겪는 대구 등 지방 시장의 소외 우려가 커지고 있다. 건산연 보고서는 목표치의 실현 가능성과 지역 양극화를 함께 짚었다는 점에서 의미가 있다.
시장에 주는 의미
대구를 비롯한 지방 실수요자는 공급 대책 발표 물량보다 지역 인허가·착공 실적을 먼저 봐야 한다. 인허가가 사실상 멈춘 상태에서는 2~3년 뒤 신축 공급이 급감해 준공 후 미분양이 해소되는 시점과 새 공급 공백이 겹칠 수 있기 때문이다. 확인 지표는 국토부가 매월 말 내놓는 주택통계의 시도별 인허가·착공 항목과 준공 후 미분양 추이이며, 지방 세제 특례 도입 여부는 9월 정기국회에서 판가름 날 전망이다.
자주 묻는 질문
- Q. 연평균 29.4만 호 목표가 왜 어렵다는 건가요?
- 2010년부터 2025년까지 16년 동안 수도권에서 연 29.4만 호 이상 착공된 해는 4개년에 불과합니다. 최근 5년 연평균 착공이 18.1만 호이므로 목표를 채우려면 1.5배 이상을 매년 지속해야 합니다. 2026년 상반기 실적도 6.5만 호로 올해 목표의 24.2%에 그쳤습니다.
- Q. 선분양 구조가 왜 문제인가요?
- 국내 주택공급은 대부분 수요자가 낸 분양대금으로 공사비를 조달하는 선분양 방식입니다. 대출 규제와 세제 중과로 수요가 위축되면 분양이 되지 않고, 분양이 되지 않으면 민간 사업자가 개발 자금을 확보하지 못해 착공 자체가 늦어집니다. 공급 대책과 수요 규제의 정합성이 필요하다는 지적이 나오는 이유입니다.
- Q. 대구 주택시장은 어떤 상태인가요?
- 국토부 4월 주택통계 기준 대구 주택 인허가는 18가구로 전년 31가구보다 41.9% 줄어 신축 공급 생태계가 사실상 멈춘 상태입니다. 미분양 전체 물량은 4000~5000가구 선에서 완만히 줄고 있지만 준공 후 미분양이 남아 지역 건설·시행업계의 자금난을 키우고 있습니다.
- Q. 지방에는 어떤 대책이 필요하다고 보나요?
- 지역 전문가들은 수도권 공급 확대 신호가 지방 자본 유출과 지역 건설 경기 악화로 이어지지 않도록, 지방 준공 후 미분양 해소를 위한 세제 특례 등 지역 맞춤형 지원책이 병행돼야 한다고 조언합니다. 나아가 산업·교육·교통·기업 정책을 함께 움직여 수도권 이주 유인을 줄이는 접근이 필요하다는 제언도 나왔습니다.
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