민간 재개발 용적률 1.2배 상향 논의…서울시 순증 4만3000호 주장, 국토부는 집값 자극 우려

국회에서 재개발·재건축 용적률을 법적 상한의 1.2~1.3배까지 높이는 도시 및 주거환경정비법 개정 논의가 진행되면서, 서울시는 민간 정비사업까지 1.2배 상향을 요구하고 국토교통부는 집값 상승 부작용을 이유로 신중한 입장을 유지하고 있다. 현재 국회에 계류 중인 도정법 개정안은 공공이 참여하는 재개발·재건축에 한해 3년간 법적상한 용적률의 1.3배, 최대 360%까지 건축할 수 있도록 하고 있으며 이는 지난해 정부 9·7 공급대책의 후속 입법이다. 국민의힘과 서울시는 민간 정비사업을 배제한 채 공공 정비사업만 용적률을 높이는 것은 적절치 않다며 반대해 왔다.

김윤덕 국토부 장관과 오세훈 서울시장의 두 차례 면담을 계기로 기류가 바뀌면서, 더불어민주당이 민간 재개발·재건축 용적률도 법적 상한의 1.2배로 완화하는 방안을 국민의힘에 제안한 것으로 알려졌다. 다만 민주당은 강남3구와 용산구를 완화 대상에서 제외하고 늘어난 용적률만큼은 전용면적 60㎡ 이하 소형주택만 짓도록 제한하는 조건을 달았으며, 아직 당론으로 공식화하지는 않았다. 서울시는 2031년까지 정비사업으로 31만호를 착공하겠다는 목표 가운데 순증 물량이 8만7000가구인데 용적률을 1.2배로 높이면 순증 물량이 4만3000호가량 더 늘어난다고 주장한다.

공급 순증 효과는 30~40% 수준으로 늘어날 것으로 보이지만, 용적률 상향 혜택이 조합원의 경제적 이익으로 돌아가 착공 전부터 집값을 끌어올린다는 점이 문제로 지적된다. 한국부동산원 통계에서 올해 1~7월 서울 아파트 매매가격은 평균 6.4% 올랐지만 건축연령 20년을 넘은 노후 아파트는 7.2% 상승해 재건축 기대감이 가격을 견인하고 있다. 정비계획 수립부터 완공까지 7~8년이 걸리는 만큼, 7~8년 뒤 공급을 늘리기 위한 규제 완화가 당장의 시장 불안과 대규모 이주에 따른 전월세 부담으로 되돌아올 수 있다는 우려도 나온다.

지난 8·13 주택 신속 공급 방안에는 시공사 선정 절차 간소화와 재개발 조합설립 동의율 완화(75%에서 70%), 공원·녹지 기부채납 완화 등 민간 정비사업 촉진책이 담겼다. 이주비 대출은 담보가치 산정 기준을 종전자산평가액에서 종후자산평가액과 종전평가액 중 큰 값(LTV 40%)으로 바꿔 1주택자의 조달 여력이 종전 주택가액 기준 LTV 70% 수준에 가까워졌다. 반면 서울시가 요구한 재건축 조합원 지위 양도 허용은 제외됐고, 투기과열지구 내 단지는 조합설립인가나 관리처분인가 이후 10년 보유·5년 거주 등 예외 사유가 있어야만 양도가 가능하다.

지난해 10·15 대책으로 투기과열지구가 서울 전역과 수도권 15곳으로 확대되면서 정비사업 단지의 민원이 늘었고, 기한을 정해 한시적으로 양도를 허용하자는 의견도 제기된다. 국토부 통계에서 2021년부터 지난해까지 5년간 서울 재건축 준공 사업장의 주택 수는 4만2618호에서 5만5746호로 30.8% 늘었고, LH 토지주택연구원 분석에서는 재건축이 평균 46.8%, 재개발이 6.0% 증가했다. 다가구주택처럼 법적으로는 1채지만 여러 세대가 사는 주택이 밀집한 구역을 재개발하면 실제 주거 가구 수가 오히려 줄 수 있다는 점도 순증 효과 논란의 배경이다.

국토부는 사업성이 부족한 곳을 대상으로 하는 공공 정비사업이라야 용적률 증가분이 공공주택 확보와 분양가 인하로 이어져 공익적 효과가 크다는 입장을 고수하고 있다. 정부와 여당은 500세대 이하 재개발·재건축 인허가 권한을 자치구로 넘기는 법안도 추진하고 있으나, 서울시는 500세대 기준에 맞추려 사업지를 억지로 쪼개는 부작용이 나타날 수 있다고 반박한다.