부동산원 연구원 "전세난·유동성 겹치면 입주장 효과 약화"…하락은 500m·6개월에 집중

한국부동산원 소속 부동산연구원은 전세 공급이 부족하고 유동성이 풍부한 시기에는 입주장 효과가 약화된다는 내용의 주택 공급 충격에 대한 가격 반응의 이질성 보고서를 발간했다. 보고서는 2011년 7월부터 2025년 12월까지 서울 아파트 1000세대 이상 신규 입주단지를 대상으로 입주 전후 6개월, 반경 2㎞ 안 기축단지의 전세가격 변화를 분석했다. 신규 입주 전 인근 단지 전셋값은 2.30% 하락했지만 입주가 시작되자 하락률이 5.34%로 커져, 신규 입주가 국지적 공급 충격으로 작용했다.

이미 공급이 충분해 전세 수요자 우위인 시장일수록 하락 폭이 더 증폭되는 것으로 나타났다. 다만 하락 충격은 반경 500m 이내에서 2.39%로만 유의했고 1㎞로 넓히면 1.07%로 절반 이하가 됐으며, 분석 기간을 12개월로 늘리면 500m 이내 충격도 1.38%로 약 42% 줄어 입주 초기 6개월에 집중되는 단기 현상으로 확인됐다. 보고서는 전세 공급이 부족하고 유동성이 풍부한 시기에는 입주가 진행돼도 전세가격 하락 효과가 제한되며, 입주 충격은 시장의 수급 여건과 결합할 때 실질적인 가격 조정 기제로 작동한다고 설명했다.

실제로 올해 하반기 서초구 반포동 트리니원과 방배동 디에이치방배 등 5000가구가 넘는 신축 대단지 입주가 시작됐지만 입주장 효과는 나타나지 않고 있다. 아실 기준 서초구 전세 매물은 6개월 전보다 90.6% 늘었지만 전세가격지수는 1월 96.74에서 8월 100.22로 올랐다.