서울 주택 매입자금 중 증여·상속·차입 11.55%…임대보증금 6.51% 추월
원문 보기 · mk.co.kr· 증여·상속 4조5821억원(6.44%) + 그 밖의 차입금 3조6363억원(5.11%) = 11.55%
· 취득주택 임대보증금은 4조6292억원(6.51%)으로 사적자금에 역전
· 2025년 대비 임대보증금 8.32%p 감소, 사적자금 4.67%p 증가
· 서울 25개 구 중 광진구를 제외한 24곳에서 사적자금이 임대보증금 추월
· 사적자금 비중 1위 용산구 15.63%, 2위 성동구 15.29%
· 증여·상속 비중 1위는 성동구 8.90%로 비강남이 상위권 진입
· 금융기관 대출 비중은 22.69%→22.30%로 거의 변화 없음
사진: 매일경제국민의힘 김종양 의원이 국토교통부에서 받은 주택 자금조달계획서를 분석한 결과, 올해 1~8월 서울 주택 매입자금 71조1278억원 가운데 증여·상속과 그 밖의 차입금이 8조2184억원(11.55%)으로 임대보증금 4조6292억원(6.51%)을 넘어섰다. 증여·상속으로 조달한 금액은 4조5821억원으로 전체의 6.44%, 가족·지인 간 사인 차입이 포함되는 그 밖의 차입금은 3조6363억원으로 5.11%였다. 취득주택 임대보증금은 세입자 보증금을 승계하거나 신규 임차인 보증금을 매입자금으로 쓰는 갭투자의 대표적 조달 수단이다.
지난해에는 증여·상속과 차입금 합계가 6.88%, 임대보증금이 14.83%로 두 배 이상 차이가 났지만 올해 들어 임대보증금은 8.32%포인트 줄고 사적자금은 4.67%포인트 늘며 역전됐다. 2021년부터 지난해까지는 서울 25개 자치구 가운데 사적자금 비중이 임대보증금을 넘어선 곳이 한 곳도 없었으나, 올해 1~8월에는 광진구를 뺀 24개 구에서 역전이 일어났다. 사적자금 비중은 용산구가 15.63%로 가장 높았고 성동구 15.29%, 동작구 13.95%, 영등포구 13.11%, 강남구 12.70%, 중구 12.47%, 송파구 12.25% 순이었다.
증여·상속만 떼어 보면 성동구가 8.90%로 1위였고 동작구 7.36%, 송파구 7.34%, 강동구 7.30%가 뒤를 이어 지난해 상위권이던 강남3구 대신 비강남이 대거 올라왔다. 같은 기간 금융기관 대출 비중은 22.69%에서 22.30%로 거의 변하지 않아, 갭투자가 빠진 자리를 은행 대출이 아니라 가족 자금이 메운 것으로 분석됐다.
배경
정부는 올해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정해 실거주 의무를 부과하면서 전세를 끼고 매수하는 갭투자를 차단했다. 동시에 8·13 대책 등으로 주택담보대출 한도도 조여 매수자가 쓸 수 있는 레버리지가 전반적으로 줄었다. 자금조달계획서는 이런 규제가 실제 자금 흐름을 어떻게 바꿨는지 보여주는 몇 안 되는 행정 자료다. 이번 분석은 그 변화가 자치구 단위까지 내려왔음을 보여준다.
시장에 주는 의미
전세 승계와 대출이 함께 막힌 시장에서는 보유 자산이나 가족 지원 없이 서울 진입이 어려워진다는 점을 숫자로 확인할 수 있다. 무주택 실수요자라면 보금자리론·디딤돌 같은 정책자금과 청약 특별공급처럼 사적자금 의존도를 낮출 수 있는 경로를 먼저 점검하는 것이 현실적이다. 가족 지원을 받는 경우에는 증여세 공제 한도와 차용증·이자 지급 기록을 미리 준비해야 자금출처 조사에 대응할 수 있다. 국정감사 기간 동안 추가 자료가 나올 수 있어 10월 중 국토위 논의와 연말 세제개편 결과를 함께 지켜볼 필요가 있다.
자주 묻는 질문
- Q. 자금조달계획서는 무엇이고 왜 통계로 쓰이나요?
- 주택 거래 신고 때 매수자가 매입대금을 어떻게 마련했는지 항목별로 적어 제출하는 서류입니다. 자기자금, 금융기관 대출, 임대보증금 승계, 증여·상속, 그 밖의 차입금 등으로 나뉘어 있어 실제 자금 흐름을 가늠하는 1차 자료로 쓰입니다. 규제지역과 일정 금액 이상 거래에서 의무 제출 대상입니다.
- Q. 임대보증금 비중이 왜 이렇게 줄었나요?
- 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무가 붙어 전세를 끼고 사는 갭투자가 사실상 어려워졌기 때문입니다. 취득주택 임대보증금 비중은 지난해 14.83%에서 올해 6.51%로 8.32%포인트 줄었습니다. 같은 기간 줄어든 몫을 증여·상속과 가족 차입이 채웠습니다.
- Q. 비강남에서 증여·상속 비중이 높아진 이유는 무엇인가요?
- 성동·동작·강동·영등포 등은 올해 가격이 빠르게 올라 매수에 필요한 자기자금 규모가 커진 지역입니다. 대출 한도는 제한돼 있고 전세 승계도 막히면서 부족분을 가족 자금으로 메운 사례가 늘어난 것으로 보입니다. 성동구 증여·상속 비중은 8.90%로 서울에서 가장 높았습니다.
- Q. 증여로 집을 사면 세금 문제는 없나요?
- 직계존비속 증여는 10년 합산 5000만원(미성년 2000만원)까지 공제되고 초과분에는 증여세가 부과됩니다. 가족 간 차입으로 신고한 경우에도 적정 이자 지급과 상환 내역이 없으면 사실상 증여로 추정될 수 있습니다. 자금조달계획서에 기재한 내용은 국세청 자금출처 조사의 단서가 되므로 차용증과 이체 기록을 남겨두는 것이 안전합니다.