부동산 전문가 5인 전원 "연말까지 서울 집값 상승"…기준금리 추가 인상이 변수
원문 보기 · newsis.com· 공통 근거는 수급 불균형 미해소와 내년 서울 입주 물량 축소
· 토지거래허가구역 유지·임대사업자 혜택 종료로 전월세난이 매매 수요를 자극
· 상승은 규제를 비껴간 외곽·비강남 중저가 단지가 주도
· 기준금리 추가 인상 영향은 전문가 간 의견 갈림(주춤 vs 제한적)
· 생애최초 구매자는 고정금리 정책자금 비중이 높아 금리 민감도가 낮다는 반론
· 세제개편안은 고가주택 종부세·양도세 강화가 골자
· 강남3구·용산구의 현재 가격 조정은 세제 불확실성 영향이라는 해석
사진: 뉴시스뉴시스가 부동산 전문가 5명에게 올해 연말까지 서울 집값 향방을 물은 결과 5명 모두 상승세 지속에 무게를 뒀고, 상승의 근본 원인인 수급 불균형이 풀리지 않아 기존 관성이 이어질 것이라는 분석이 공통으로 나왔다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 내년 서울 입주 물량이 줄고 전세가격 불안도 이어져 거래가 둔화해도 가격은 유지되고 보합 가능성은 제한적이라고 말했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 토지거래허가구역 유지와 임대사업자 혜택 종료로 전월세난이 심화하면서 매매 시장을 강하게 자극하고 있다고 진단했다.
올해 상승세는 대출·세제 규제가 고가 주택에 집중된 탓에 규제를 피한 실수요가 몰린 외곽·비강남 중저가 단지가 주도하고 있다. 한국은행의 연내 추가 인상을 두고는 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원이 금리는 자산 시장의 중력이라며 시장이 주춤할 수 있다고 본 반면, 고종완 한국자산관리연구원장은 생애최초 구매자가 고정형 정책자금을 쓰는 만큼 외곽 상승을 막기 어렵다고 반박했다. 국회에 올라간 세제개편안은 고가주택 종합부동산세와 양도소득세 강화가 골자여서 강남3구·용산구의 조정이 여기서 비롯됐다는 분석이 많고, 확정되면 절세 매물이 나오되 불확실성 해소로 급매 출회는 잦아들 것이라는 관측도 있다.
배경
서울 아파트값은 주간 기준 역대 최장 상승 기록을 이어가는 중이며, 올해 상승은 강남 고가 단지가 아니라 외곽 중저가 단지가 이끌고 있다. 정부는 토지거래허가구역 확대와 대출 규제로 수요를 누르는 한편 공급 확대 대책을 병행해 왔다. 한국은행은 올해 들어 기준금리를 두 차례 올린 상태이며 연내 추가 인상 가능성이 거론된다. 여기에 고가주택 종부세·양도세를 강화하는 세제개편안이 국회에 올라가 있다.
시장에 주는 의미
매수를 검토 중이라면 지금 시장을 움직이는 축이 금리가 아니라 전월세 불안과 입주 물량이라는 점을 먼저 확인해야 한다. 전세 재계약을 앞둔 가구는 내년 입주 물량 축소가 전셋값에 먼저 반영되므로 만기 6개월 전부터 대안을 살펴보는 편이 안전하다. 고가주택 보유자는 국회 세제개편안 처리 결과에 따라 보유·처분 셈법이 달라지므로 연말 본회의 일정을 챙길 필요가 있다. 한국은행 금융통화위원회 결정과 월간 입주 물량 통계가 향후 몇 달간 가장 직접적인 점검 지표다.
자주 묻는 질문
- Q. 전문가들이 상승을 점치는 가장 큰 근거는 무엇인가요?
- 수급 불균형입니다. 내년 서울 신규 입주 물량이 줄어드는 데다 전세가격 불안이 이어지면서 전세 수요 일부가 매매로 넘어오고 있다는 진단입니다. 거래량이 둔화하더라도 매물이 충분히 늘지 않으면 가격은 유지되거나 오른다는 논리입니다.
- Q. 기준금리가 더 오르면 집값이 꺾이나요?
- 의견이 갈립니다. 금리를 자산 시장의 중력으로 보는 쪽은 이미 두 차례 인상된 상태에서 추가 인상이 겹치면 시장이 주춤할 수 있다고 봅니다. 반면 최근 매수층이 고정금리 정책자금을 쓰는 생애최초 구매자 중심이어서 외곽 지역 상승을 막기는 어렵다는 반론도 있습니다.
- Q. 왜 강남이 아니라 외곽이 오르고 있나요?
- 대출 한도와 세제 규제가 고가 주택에 집중돼 있어 규제 문턱을 넘지 않는 중저가 구간으로 실수요가 몰렸기 때문입니다. 반대로 강남3구와 용산구는 종부세·양도세 강화를 담은 세제개편안 논의로 관망세가 생기며 조정 흐름이 나타나고 있습니다.
- Q. 세제개편이 확정되면 매물이 늘어날까요?
- 고가주택 보유세와 양도세가 강화되면 세 부담을 피하려는 매물이 순차적으로 나올 수 있습니다. 다만 개편안이 확정되는 순간 불확실성이 해소되면서 지금 나오던 급급매 출회는 오히려 잦아들 것이라는 관측도 있습니다. 강남권 급급매가 소진된 뒤 다시 상승세로 돌아설 가능성을 지적하는 전문가도 있습니다.