재건축 조합들 '설계 선확정' 확산…압구정3구역 설계권 300억, 공사비 증액 차단 노림수

재개발·재건축 조합들이 시공사를 뽑기 전에 설계를 확정하는 방식으로 돌아서고 있으며, 압구정2구역 설계금액은 약 144억원, 압구정3구역은 약 300억원 규모 설계권을 놓고 경쟁이 벌어졌다. 그간 정비사업 고급화 경쟁은 시공사 선정 단계에서 건설사들이 대안설계를 제시하는 방식으로 이뤄졌는데, 이 과정에서 공사 범위가 바뀌고 공사비가 늘어나는 문제가 반복됐다. 최근에는 단순 인허가 도면을 넘어 단지 배치와 평면, 외관, 조경, 커뮤니티까지 설계 단계에서 구체화한 뒤 시공사에 공사비와 시공 조건을 제시받는 사업장이 늘고 있다.

압구정2구역 설계 공모에는 디에이건축, 삼우종합건축사사무소, ANU 등 대형 설계사가 참여했고 해외 설계사와 손잡은 곳도 나왔다. 압구정3구역에서는 희림·나우동인 컨소시엄과 해안건축이 맞붙었고, 설계 수주 경쟁이 과열되면서 서울시가 개입하는 상황까지 빚어졌다. 목동에서는 ANU가 3·5·8·11·13단지 등 5곳을 맡아 최다 실적을 확보했고 희림과 나우동인이 각각 3개 단지, 건원이 2개 단지를 따냈다.

조합들은 설계 단계에서 시공사의 대안설계 범위를 제한하는 장치도 마련했다. 압구정2구역은 주동 배치와 스카이라인 등 주요 설계 요소를 조합이 확정해 시공사가 임의로 바꾸기 어렵도록 입찰 조건에 반영했다. 강남구 논현동 동현아파트는 설계자 선정 합동 홍보설명회를 열었고, 월계시영아파트(미미삼) 설계자 입찰에는 ANU·나우동인·무영·하우드 등 8개 업체가 참여했다.

경쟁은 1기 신도시로도 번져 분당 선도지구 샛별마을 통합재건축은 지난 19일 토지등소유자 전체회의에서 나우동인을 설계자로 선정했다. 기존 5개 단지를 합쳐 약 5050가구로 짓는 사업인 만큼 단지별 이해관계와 평형 구성, 조망·일조를 설계 단계에서 조율하는 데 초점을 맞췄다. 조합들이 수십억원에서 100억원대 설계비를 감수하는 이유는 원안 설계가 단순할수록 시공사 선정 이후 설계변경과 추가 공사비 갈등이 커지기 때문이다. 설계 완성도를 높이면 동일한 기준으로 건설사 간 공사비를 비교할 수 있어 설계비를 아끼기보다 전체 사업비를 통제하는 쪽으로 셈법이 바뀌었다는 분석이 나온다.