정부, 정비사업 추가 이주비에 주택금융공사 공적보증 신설 검토
· 현행 이주비 대출은 HUG 보증을 바탕으로 연 4%대 금리로 집행된다.
· 6·27 규제와 10·15 대책으로 규제지역 LTV가 70%에서 40%로 축소됐다.
· 이주비 대출 한도가 2억~6억원으로 제한되며 이주가 중단된 사업장이 나왔다.
· 시공사 신용으로 조달한 추가 이주비 금리는 연 6~8%대로 조합원 부담이 크다.
· 담보 평가 기준을 철거 전 종전 자산에서 준공 후 종후 자산으로 바꾸는 방안도 추진된다.
· 주택임대·매매사업자의 규제지역 LTV는 0%, 신축 시에만 예외적으로 30%가 허용된다.
· 업계는 신축 목적 주택 구입 시 LTV를 70%까지 확대해 달라고 건의하고 있다.
사진: 아시아경제정부가 이번 주 발표할 주택 공급대책에 재개발·재건축 조합원의 추가 이주비 대출을 지원하는 한국주택금융공사(HF) 보증 상품 신설이 담길지 주목된다. 8월 10일 건설업계에 따르면 이주 단계의 대출 병목 해소가 목적이다. 현재 이주비 대출은 주택도시보증공사(HUG) 보증을 바탕으로 연 4%대 금리로 집행된다.
그러나 6·27 대출 규제와 10·15 대책으로 규제지역 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고 한도가 2억~6억원으로 제한되면서 이주가 중단된 사업장이 잇따랐다. 시공사가 자사 신용으로 조달한 추가 이주비는 금리가 연 6~8%대다. 정부는 HF 보증으로 낮은 금리의 추가 이주비 상품을 만들어 이주비를 일반 가계대출과 분리 관리하는 방안을 논의 중이다.
담보 평가 기준을 철거 전 종전 자산에서 준공 후 종후 자산으로 바꾸는 방안도 추진돼, 종전 자산 평가액이 낮았던 서울 강북권 단지의 한도가 넓어질 수 있다. 비아파트 공급을 위한 대출 완화도 포함될 수 있다. 주택임대·매매사업자는 규제지역 LTV가 0%이고 신축 시에만 30%가 허용되며 멸실 목적 구입은 대출이 불가능하다. 업계는 신축 목적 구입 시 LTV 70% 확대를 건의하고 있다.
배경
정부는 가계부채 관리를 위해 6·27 대출 규제와 10·15 대책으로 규제지역 주택담보대출을 조여 왔다. 그 과정에서 정비사업 조합원의 이주비 대출까지 함께 묶이면서, 도심 주택공급의 핵심 통로인 재개발·재건축이 이주 단계에서 멈춰 서는 사례가 이어졌다. 공급 확대와 가계부채 관리라는 두 목표가 충돌한 지점이다.
시장에 주는 의미
이주비 보증이 신설되면 이주가 막혀 있던 사업장이 순차적으로 재가동돼 3~4년 뒤 입주 물량으로 이어질 수 있다. 다만 이주 수요가 한꺼번에 풀리면 해당 권역의 전월세 가격을 단기간 밀어 올린다는 점도 함께 봐야 한다. 조합원은 대책 발표 후 보증 대상 요건과 한도를, 인근 세입자는 이주 시기가 겹치는 단지 규모를 미리 확인해 두는 것이 유리하다.
자주 묻는 질문
- Q. 이주비 대출이 왜 정비사업의 발목을 잡나요?
- 조합원이 이주 기간 동안 살 집을 구하려면 목돈이 필요한데, 규제지역 LTV가 40%로 낮아지고 한도가 2억~6억원으로 제한되면서 필요한 자금을 못 채우는 사례가 늘었습니다. 이주가 지연되면 철거와 착공 일정 전체가 밀립니다.
- Q. 공적보증이 생기면 무엇이 달라지나요?
- 시공사 신용으로 조달하던 연 6~8%대 추가 이주비를 더 낮은 금리로 바꿀 수 있습니다. 주택금융공사 보증이 붙으면 은행이 위험을 덜 지게 되므로 금리와 한도 조건이 개선될 여지가 생깁니다.
- Q. 담보 평가 기준 변경은 어떤 의미인가요?
- 지금은 철거 전 낡은 집의 가치인 종전 자산으로 대출 한도를 정합니다. 이를 준공 후 새 아파트 가치인 종후 자산 기준으로 바꾸면 평가액이 올라가 이주비 한도가 늘어납니다. 종전 자산 평가액이 낮았던 서울 강북권 단지의 수혜가 클 것으로 보입니다.
- Q. 언제 확정되나요?
- 정부는 이번 주 발표를 목표로 주택 공급대책을 준비 중이며, 이주비 보증 신설과 담보 평가 기준 변경이 포함될지는 발표문에서 확인해야 합니다. 조합은 대책 발표 후 총회에서 이주비 조달 조건을 다시 점검하는 것이 좋습니다.
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