재초환 부담금 7억 얹은 매물 등장…재건축 46개 단지 2조1690억 부과 대기

서울 서초구 래미안 트리니원에서 아직 확정되지도 않은 재건축초과이익환수제 부담금 7억~8억원을 호가에 미리 얹은 매물이 등장하면서, 재초환이 강남권 아파트 실거래가를 밀어올리는 새로운 변수로 떠올랐다. 이달 입주를 시작한 이 단지의 전용 84㎡ 매물은 65억원대 중반에 등록돼 있고, 복수의 공인중개사무소는 그 가격에 예상 부담금이 포함돼 있다고 설명했다. 매물 소개란에는 '재초환 포함'이라는 문구가 붙고, 실제 계약에서는 예상액을 반영해 거래한 뒤 부담금이 확정되면 차액을 정산하는 특약을 두는 방식이 이미 쓰이고 있다.

재건축초과이익환수제는 조합원 1인당 재건축 이익이 8000만원을 넘으면 초과분의 최대 50%를 환수하는 제도로, 래미안 트리니원은 지난달 23일 준공인가를 받아 부담금 산정 기준일이 확정됐다. 현행법상 부담금은 준공인가일로부터 원칙적으로 5개월 안에 결정·부과되며, 서초구도 최근 조합에 산정 자료 제출을 안내했다. 2020년 관리처분인가 당시 통보된 예정 부담금은 1인당 4억200만원이었지만 이후 반포 집값 상승을 반영하면 7억~8억원까지 오를 것으로 정비업계는 추산한다.

서울의 재건축부담금 부과 예상 단지는 2024년 31곳에서 지난해 37곳, 올해 7월 46곳으로 늘었고 46개 단지 조합원 1만7816명의 예상 부담금 합계는 2조1690억원, 1인당 평균 1억2100만원이다. 지난해 예상 단지 37곳 중 19곳이 영등포·강서·구로 등 비강남권이었고 6월 말 기준 사업시행계획인가 전 단계인 서울 민간 재건축 사업지도 113곳이 대기하고 있다. 국토교통부는 부담 주체가 조합원 지위 승계에 따라 정해진다는 원칙만 밝히고 '매수인이 부담한다'는 특약은 사적 계약으로 보아 개입하지 않겠다는 입장이며 표준특약을 만들 계획도 없다.

재초환은 2006년 도입 이후 서울에서 실제 부과된 사업지가 5곳뿐이고 완납한 곳은 소규모 연립 재건축 3곳에 그쳐, 제도는 시행과 유예, 완화를 반복해 왔다. 송승현 도시와경제 대표는 부담금이 실거래가에 반영되면 후속 매물 호가까지 끌어올려 가격 안정이라는 제도 목적을 달성하기 어려워진다고 지적했다.